Het begint met een bekende Haagse truc: eerst het frame, dan de werkelijkheid. De koppen in de kranten stonden er meteen: ‘Minister versoepelt huurwet en versnelt bouw.’ Alsof er iets wezenlijks verandert. Alsof er eindelijk wordt geluisterd. Wie de Kamerbrief van 20 april leest, ziet het tegendeel. Geen koerswijziging, maar een technische correctie op beleid dat – Den Haag weet dat zelf ook – aantoonbaar niet werkt.

De kern is de WOZ-opslag. Daarmee erkent de minister impliciet dat het woningwaarderingsstelsel de waarde van woningen verkeerd inschat, vooral in steden. Maar in plaats van dat systeem te herstellen, komt er een toeslag bovenop. De huur mag iets omhoog, zodat die ‘beter aansluit bij de werkelijke waarde’. Dit is feitelijk een erkenning dat het woningwaarderingsstelsel de waarde van woningen structureel onderschat, vooral in stedelijke gebieden.

Tegen die achtergrond introduceert de minister een opslag van, in haar eigen voorbeeld, circa 96 euro per maand. Een woning die door de WOZ-cap terugvalt van 200 naar 186 punten mag dat verschil deels in de huur verwerken. Het aantal punten blijft gelijk. De regulering blijft intact. Alleen de prijs mag een beetje omhoog.

Gat van honderden euro’s

Het contrast met de markt is enorm. In stedelijke gebieden brengt een vergelijkbare woning in de vrije sector al gauw minimaal 1900 euro op. In de middenhuur blijft die rond 1100 euro hangen. De nieuwe maatregel voegt daar zo’n 96 euro aan toe. Een gat van honderden euro’s blijft nog steeds een gat van honderden euro’s. Dit kan niet eens een doekje voor het bloeden worden genoemd.

Ondertussen gebeurt precies wat je zou verwachten. Institutionele beleggers zoals Vesteda stoten bezit af onder druk van investeerders die afhaken. Particuliere verhuurders verkopen. Het aanbod krimpt. De overheid erkent het, maar grijpt niet fundamenteel in.

Nieuwbouw blijft achter. Projecten stranden omdat ze niet rond te rekenen zijn. Hogere kosten, hogere rente en gereguleerde huren maken bouwen onaantrekkelijk. Deze opslag verbetert deze situatie niet fundamenteel.

Zelfs het onderzoek waar de minister naar verwijst, is duidelijk: regulering en onvoorspelbaar beleid hebben het investeringsklimaat verslechterd. De reactie? Meer onderzoek. In Den Haag betekent dat: uitstel. Daarmee wordt de kern opnieuw vermeden. Schaarste laat zich niet wegreguleren. Als je prijzen kunstmatig laag houdt, verdwijnt het aanbod.

Wat resteert is een systeem dat twee doelen pretendeert: betaalbaarheid en beschikbaarheid, maar geen van beide bereikt. De huren zijn te laag voor investeerders en te hoog voor veel huurders. Het systeem zit vast.

In dat licht is deze maatregel geen stap vooruit, maar een illustratie van bestuurlijke onwil. Het probleem is bekend, de effecten zijn zichtbaar, en toch kiest men voor cosmetische correctie. Waarom houdt de minister vast aan een model dat aantoonbaar het tegenovergestelde bereikt? Zolang Den Haag weigert te erkennen dat schaarste niet weg te reguleren is, blijft elke ‘optimalisatie’ precies dat: een poging om failliet beleid verkoopbaar te houden.

Geen incident

Dat roept een meer fundamentele vraag op over de rol van Elanor Boekholt-O’Sullivan zelf. Dit is niet de eerste keer dat de woonminister van D66 zichtbaar worstelt met haar dossier. Eerdere optredens – van ongelukkige communicatie tot debatten waarin de kern van de problematiek niet werd beheerst – laten een patroon zien. Het gaat hier niet om een incident, maar er lijkt steeds meer sprake van een structureel gebrek aan regie op een complex en ontsporend beleidsveld.

Wat opvalt is dat de voorstellen steeds de signatuur dragen van ambtelijke compromissen: technisch uitgewerkt, intern consistent, maar losgezongen van de economische realiteit. Boekholt-O’Sullivan lijkt die voorstellen niet zozeer te sturen, maar te volgen om ze vervolgens als beleidsmatige doorbraken te presenteren.

Falend leiderschap

Dat is precies wat hier gebeurt: een maatregel die impliciet erkent dat het systeem niet werkt, wordt naar buiten gebracht als verbetering van datzelfde systeem. Juist bij een dossier dat zo zichtbaar ontspoort, zou politieke leiding verwacht mogen worden: het vermogen om afstand te nemen van bestaande aannames en het beleid fundamenteel te heroverwegen.

In plaats daarvan zien we een minister die een ondeugdelijk systeem verdedigt met marginale aanpassingen. Dit getuigt van falend leiderschap dat niet de durf heeft een probleem echt op te lossen.

*John T. Knieriem is aangesloten bij Klassiek Liberaal, een platform binnen de VVD.

Wynia’s Week brengt broodnodige, onafhankelijke berichtgeving: drie keer per week, 156 keer per jaar, met artikelen en columns, video’s en podcasts. Onze donateurs maken dat mogelijk. Doet u (weer) mee? Hartelijk dank! 

Het bericht De aanpassing van de huurwet is een marginale correctie op failliet beleid – en zelfs de stuntelende woonminister weet dat verscheen eerst op Wynia's Week.

De stand van Nederland laat zich soms het beste aflezen aan wat het buitenland van ons vindt. Nederland laat de wereld graag weten hoe het moet, maar als de wereld, en zeker de beleggerswereld, laat weten wat zij ervan denkt, is Den Haag verbaasd. Of ongeïnteresseerd.

De jarenlange knoeiboel bij het belasten van inkomen uit vermogen (box 3) is in Nederland al bijna geaccepteerd als ‘zo gaat dat nu eenmaal’. Maar buitenlandse beleggers sloegen onlangs luidruchtig alarm bij de zoveelste misslag. Hun boodschap was niet mis te verstaan: wij investeren niet graag in een land dat vermogensgroei belast die nog niet eens is gerealiseerd. En toen kwam de top van het ministerie van Financiën opeens wel in beweging.

Existentieel probleem

Nu dient zich een nieuw voorbeeld aan. Vesteda.

Nee, niet de woningcorporatie uit Zuid-Nederland. Dat is Vestia.

Vesteda is zo’n onbekende fantasienaam die niettemin een rol van betekenis speelt op de woningmarkt en dus in de Nederlandse economie. Met ongeveer 28.000 huurwoningen in met name het middensegment is Vesteda de grootste woningbelegger in Nederland. De woningen zijn geconcentreerd in de Randstad en de agglomeratie Utrecht.

Vesteda verkeert in puike financiële conditie, maar kampt sinds enkele weken met een existentieel probleem. Er dreigt een leegverkoop van misschien wel de helft van de ongeveer 28.000 huurwoningen. Dat zou grote onzekerheid scheppen voor de betrokken huurders. Bovendien zou dat opnieuw kunnen leiden tot een dalend aanbod van huurwoningen omdat de woningen worden verkocht aan nieuwe eigenaren die er zelf gaan wonen.

Wat is er aan de hand?

Vesteda is een beleggingsfonds. Het bedrijf is niet genoteerd aan de effectenbeurs. Je kunt als particulier wel een woning huren, maar je kunt geen aandelen Vesteda kopen. Het fonds kent alleen professionele aandeelhouders: pensioenfondsen en verzekeraars. Zij beleggen de pensioen- en verzekeringspremies via Vesteda in huurwoningen. Een van hen is pensioengigant ABP, dat de pensioenen regelt van ambtenaren en leraren. ABP stond in 1997 aan de basis van het fonds.

Van tijd tot tijd stelt Vesteda zijn beleggers in staat hun belegging te gelde te maken. Dat is het existentiële probleem dat nu speelt. Zo ongeveer alle beleggers willen een deel van hun geld terug, sommigen zelfs alles. De optelsom is dat beleggers met samen 52 procent van het eigen vermogen van Vesteda ervan af willen. Het gaat om ‘geld terug’-verzoeken van samen 4,1 miljard euro. De enige manier waarop Vesteda hieraan kan voldoen, is eigenlijk door een deel van zijn 28.000 woningen te verkopen. Daarmee maakt de verhuurder geld vrij om z’n beleggers te betalen.

Onder druk

Waarom willen beleggers eruit? Ze zien een fraaie stijging van de waarde van de huizen de afgelopen jaren. Maar ze zien óók, en dat is nog wel van groter belang, geen overeenkomstige toekomstige waardestijging. Daarvoor zijn twee redenen. Ze hebben last van verzwaarde fiscale maatregelen. De tweede reden is: de toekomstige inkomsten en de waardestijging van de huizen staat onder druk van de wet die de huren maximeert. Dat is de Wet betaalbare huur die toenmalig minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge (CDA) in 2024 met een meerderheid door het parlement loodste. Deze wet heeft geleid tot een golf van verkopen van huurwoningen aan nieuwe eigenaar-bewoners. Fijn voor hen, funest voor de huurmarkt.

Mogelijk de helft van je bezit verkopen. Duizenden huurwoningen. Dat kan Vesteda niet in een handomdraai doen. Men heeft daar drie jaar voor. Maar ook dat is krap. Wat gebeurt er als er zoveel woningen op de markt komen?

Inmiddels neemt Vesteda maatregelen on financieel niet in het nauw te komen als sommige beleggers hun geld stante pede toch opeisen. ING en Rabobank hebben samen een overbruggingskrediet van 600 miljoen euro toegezegd. Ook de betrokken beleggers van Vesteda zijn geschrokken van hun eigen verzoeken, lijkt het. Ze kijken, zo meldde Het Financieele Dagblad vorige week, of ze niet kunnen samenwerken en ze willen weten hoeveel haast iedereen heeft om z’n geld uit het fonds te halen.

Achter de dreigende leegloop van Vesteda doemt een dreiging op voor Nederland én zijn woningbouwambities van 100.000 nieuwe woningen. Want wat bij Vesteda gebeurt, gebeurt in Nederland als geheel: buitenlandse beleggers trekken zich terug. In 2022 waren internationale investeerders nog goed voor 32 procent van de investeringen in nieuwbouw van huurwoningen, vorig jaar was dat nog maar 1 procent, bleek vorige week uit antwoorden van de ministeries van Volkshuisvesting en Financiën op vragen van twee VVD-Kamerleden. Tussen nu en 2039 wil Nederland nog voor 300 tot 350 miljard euro nieuwe woningen bouwen, koop én huur. Tel uit je verlies.

Signalen vanuit de markt

Waarom doen buitenlandse beleggers dat? Staken zij hun investeringen als gevolg van de snelle wijzigingen in het fiscale beleid en het huurbeleid? ‘Mij bereiken inderdaad signalen vanuit de markt dat de snel opeenvolgende wijzigingen in het huur en fiscale beleid hebben gezorgd voor instabiliteit en onvoorspelbaarheid,’ erkent minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting, D66).

‘In geouwehoer kun je niet wonen’ zei toenmalig staatssecretaris van Volkshuisvesting Jan Schaefer (PvdA). In een land dat zich isoleert van internationale beleggers kun je niet bouwen, laat staan wonen.

Wynia’s Week verschijnt 156 keer per jaar en wordt volledig mogelijk gemaakt door de donateurs. Doet u mee? Doneren kan zo. Hartelijk dank! 

Het bericht Nederland wil 100.000 nieuwe woningen, maar buitenlandse beleggers die kunnen helpen met de financiering jagen we weg. Tel uit je verlies… verscheen eerst op Wynia's Week.

De lekkerste wijnen, de leukste pretparken, de mooiste actrices, de beste restaurants, de goedkoopste supermarkten – vooral sinds internet en sociale media in ons leven zijn gekomen, lijken we wel lijstjesgek geworden. Ook de vraag wat de lelijkste gemeenten van Nederland zijn, heeft al heel wat lijstjes opgeleverd. De eensgezindheid is dan opmerkelijk groot.

Zo staat Lelystad bijna altijd op nummer één. ‘Een zielloos, in de polder weggestopt experiment dat in het ruim vijftigjarige bestaan uitgroeide van een lelijk eendje tot een lelijke eend,’ concludeerde journalist Max van Wonderen toen hij in zijn boek Treurtrips (2020) Neerlands meest deerniswekkende plekken op een rijtje zette.

De polderhoofdstad moest een hommage worden aan de visionaire Zuiderzeebedwinger Cornelis Lely. Maar het werd, noteerde schrijver Joris van Casteren in zijn veelgeprezen poldermemoires Lelystad (2008), ‘de meest ongewenste plek van Nederland’. Als dieptepunten gelden het Agoratheater en het NS-station Lelystad Centrum, ‘een markant en kenmerkend voorbeeld van de HighTech-architectuur uit de jaren tachtig’ dat onlangs werd aangewezen als Rijksmonument. De lachsalvo’s van treinreizigers waren in het hele land hoorbaar.

Altijd tocht

Ook Almere prijkt steevast hoog op lijstjes van lelijkste Nederlandse gemeenten. Vooral het stadshart – een ‘winkel-, woon- en vertierwijk’ ingericht onder leiding van voormalig rijksbouwmeester Floris Alkemade – geldt als een stedenbouwkundige ramp van de buitencategorie. 

‘Sinds de inrichting van 2007 is het al aan zijn tweede grootscheepse renovatie toe,’ memoreerde Volkskrant-columnist Max Pam in 2021. ‘Nog vorig jaar gaf Bernard Hulsman in NRC Handelsblad een verwoestende beschrijving van de “Esplanade” die de ontwerpers in gedachten hadden. De Esplanade moest een soort strand worden, of in elk geval een grote vlakte. Gebruikers daarentegen ervoeren de ruimte vooral als “een provocerende leegte”, waar niets te beleven viel. Hoge schotten van groen glas moesten worden opgericht om te voorkomen dat het in het centrum van Almere altijd tocht.’

Het is al vaker gezegd: de architectuur in Nederland is diep gezonken. Zo diep dat het begrip ‘nieuwbouw’ synoniem is geworden met naargeestig en afstotelijk. Ons architectuuronderwijs is daar debet aan, stelden de architectuurcritici Hilde de Haan en Ids Haagsma jaren geleden al eens vast in HP/De Tijd:

‘Terwijl in omringende landen, Groot-Brittannië en zelfs België inbegrepen, de opleiding van architecten begint met een meer of iets minder gedegen studie van de architectuur uit voorafgaande eeuwen, worden Nederlandse architectuurstudenten meestal al in hun eerste lesjaar aan het ontwerpen gezet. Het merendeel van de Nederlandse architecten weet niets van de basisprincipes die de architectuur eeuwenlang hebben bepaald; niets van maten, verhoudingen en optische vertekeningen. Hun belangrijkste drijfveer is: hoe breng ik mijn handel met opvallende vormen in de publiciteit.’

Dat heeft nogal wat consequenties gehad, en het gaat nog veel meer consequenties krijgen. Want de Nederlandse bevolking groeit razendsnel. Niet door natuurlijke aanwas (er overlijden meer mensen dan er worden geboren), maar door een batig migratiesaldo (vorig jaar 107.768). Niets wijst erop dat de instroom gestopt gaat worden. In de woorden van Paul Scheffer: liberalen en christendemocraten willen de ondernemers niet beteugelen in hun behoefte aan goedkope arbeid; links haalt vluchtelingenbeleid en arbeidsmigratie door elkaar. Markt en moraal leiden zo allebei naar open grenzen.

Voor al die nieuwe inwoners zullen huizen gebouwd moeten worden. Onze politieke partijen buitelen dan ook over elkaar heen met ambitieuze plannen voor nieuwbouw; hun verkiezingsprogramma’s staan er bol van. D66 wil tien nieuwe steden bouwen, onder meer in het IJmeer. De VVD wil dertig nieuwe, grote woonwijken, Volt zou het liefste de staalfabriek van Tata Steel in IJmuiden sluiten en daar huizen bouwen en de PVV wil dat doen op de plek van het vermaledijde Mediapark in Hilversum.

1,65 miljoen extra woningen

Demissionair minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB) presenteerde onlangs een nota van liefst 354 pagina’s, waarin staat hoe ze de ruimte in Nederland wil verdelen. Er moeten zo’n 1,65 miljoen extra woningen bij. Dat betekent een toevoeging van 20 procent boven op de huidige acht miljoen woningen. De hamvraag werd nog dezelfde dag op X gesteld door Pieter van Vollenhoven: ‘Welk Nederland staat ons eigenlijk voor ogen als we willen blijven bouwen?’

Illusies zijn nergens voor nodig. De nieuwbouw die zoveel pijn doet aan onze ogen, gaat nog veel meer plekken in ons land veranderen in naargeestige en afstotelijke oorden. Nederland gaat de komende decennia sprekend lijken op Lelystad en Almere: een lelijke eend aan de Noordzee.

Wynia’s Week brengt broodnodige, onafhankelijke berichtgeving: drie keer per week, 156 keer per jaar, met artikelen en columns, video’s en podcasts. Onze donateurs maken dat mogelijk. Doet u mee? Hartelijk dank! 

Het bericht Van ‘bouwen, bouwen, bouwen’ gaan steeds meer plekken op Lelystad en Almere lijken. Hoe lelijk moet Nederland worden? verscheen eerst op Wynia's Week.

‘Hypotheek: het heilige huisje van Kok.’ Zomaar een kop uit het Algemeen Dagblad van 2 april 1998. Snappen we in 2025 nog wat er staat?

Kok, dat was natuurlijk Wim Kok, de toenmalige premier en PvdA-leider. Bij de Tweede Kamerverkiezingen van 1998 haalde hij 45 zetels. Als we ook de elf zetels van GroenLinks meetellen, waren het er 56, zo ongeveer het dubbele van de score van Frans Timmermans in de meest recente peilingen.

Het echte verhaal

Met ‘hypotheek’ bedoelde het Algemeen Dagblad de hypotheekrenteaftrek. Dat is een fiscale regeling, zo lijkt tegenwoordig de communis opinio in medialand, die is  bedacht om vermogende eigenwoningbezitters te spekken. Maar in 1998 kon je zo af en toe nog weleens het échte verhaal horen of lezen.

Namelijk dat de hypotheekrenteaftrek stamt uit 1893, toen de eerste inkomstenbelasting in Nederland van kracht werd. Geestelijk vader daarvan was de liberale econoom en minister van Financiën Nicolaas Pierson. Deze bewindsman was de vooruitstrevende mening toegedaan dat de traditionele manier van belasting heffen, in de vorm van accijnzen, eigenlijk onbillijk was. Die accijnzen waren namelijk voor iedereen even hoog en werden ook nog eens voornamelijk geheven op eerste levensbehoeften als zout, zeep en suiker. Arme bevolkingsgroepen hadden er derhalve relatief veel last van. Om die reden verlaagde Pierson een aantal accijnzen en voerde hij tegelijkertijd een belasting op inkomsten in.

Onder die inkomsten, zo bepaalde Pierson, viel ook de huurwaarde van woningen die in eigen bezit waren. De eigenaar van zo’n woning, zo redeneerde de minister, kon z’n huis immers verhuren en op die manier geld verdienen. In het geval de eigenaar zelf zijn huis bewoonde, ‘huurde’ hij de woning eigenlijk van zichzelf en ontving hij zo maandelijks een bepaald bedrag aan huur uit eigen zak. Dat bedrag, meende Pierson, dienden huizenbezitters op te tellen bij hun belastbaar inkomen.

Maar daarmee was de kous niet af. Want behalve met de opbrengsten van het bezit van een woning, diende de overheid volgens de minister ook rekening te houden met de uitgaven die het bezit van een woning met zich meebracht: onderhoudskosten, waardevermindering én de rente die maandelijks moest worden betaald over een eventuele hypothecaire geldlening. Die bedragen, zo besloot Pierson, mochten huizenbezitters in mindering brengen op hun belastbaar inkomen.

Kort en goed: de hypotheekrenteaftrek is ingevoerd om een principiële reden, die te maken had met het inzicht dat bij het heffen van inkomstenbelasting óók gekeken diende te worden naar de kosten die de belastingbetaler moet maken om zijn inkomsten te verwerven.

Overtrokken verwijt

In het Algemeen Dagblad-artikel uit 1998 kreeg Kok van toenmalig SP-Tweede Kamerlid Remi Poppe het verwijt dat hij een ‘verbod’ zou hebben uitgevaardigd op ‘nadenken, laat staan iets zeggen’ over de hypotheekrenteaftrek. Dat was nogal overtrokken, want juist onder Kok werden vanaf 1997 een paar voorzichtige maatregelen doorgevoerd om de aftrek enigszins te beperken. Zo verdween de aftrekbaarheid van de rente op leningen met consumptieve doeleinden en met de belastingherziening in 2001 ook de aftrekbaarheid van de rente op een tweede woning. Tegelijkertijd werd de aftrektermijn op maximaal dertig jaar gezet.

Maar eerlijk is eerlijk: Kok durfde nooit zo ver te gaan als VVD-premier Mark Rutte. Die regelde dat nieuwe hypotheken vanaf 2013 gedurende de looptijd in dertig jaar volledig en ten minste annuïtair moeten worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Vanaf 2020 werd het maximumpercentage waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken bovendien versneld afgebouwd: met drie procentpunten per jaar tot het laagste belastingtarief (in 2025: 37,48 procent).

Malafide suggestie

De hypotheekrenteaftrek speelt nu ook een rol in de aanloop naar de vervroegde Tweede Kamerverkiezingen van 29 oktober. Frans Timmermans kondigde onlangs aan dat hij de aftrek in acht tot twaalf jaar helemaal wil afbouwen. Ook het onder leiding van Henri Bontenbal naar links opgeschoven CDA schaarde zich onlangs in dat kamp, maar dan met een afbouwperiode van dertig jaar. Telkens is er de malafide suggestie dat vooral ‘de rijken’ van de aftrek zouden profiteren, hoe vaak deskundigen ook benadrukken dat het vooral de starters en de lagere en middeninkomens zijn die erdoor gesteund worden.

Politici die graag een grote volkspartij willen leiden, zouden met die miljoenen modale huiseigenaren een beetje voorzichtig moeten zijn en ze in elk geval niet moeten plunderen. Zou ook Wim Kok dat steeds in zijn achterhoofd hebben gehad en zou hij daarom met het beperken van de hypotheekrenteaftrek zo voorzichtig zijn geweest? Laat Frans Timmermans, als hij wil bewijzen dat Wim Kok een verkeerde afweging maakte, op 29 oktober eerst maar eens 56 zetels in de wacht slepen. 

Wynia’s Week brengt broodnodige, onafhankelijke berichtgeving: drie keer per week, 156 keer per jaar, met artikelen en columns, video’s en podcasts. Onze donateurs maken dat mogelijk. Doet u mee? Hartelijk dank! 

Het bericht Met het plunderen van miljoenen modale huiseigenaren word je nooit een grote volkspartij. Wie vertelt het Frans Timmermans?   verscheen eerst op Wynia's Week.

En links moet het de volgende keer proberen met nieuwe, betere ideeën. Dat is beter dan het – met dwang – opschalen van bestaande technieken. Al maar grotere windmolens is de foute techniek voor een klein land. Slecht voor de gezondheid van omwonenden en lelijk voor het landschap. Windmolens in de Noordzee worden nooit kosten-concurrerend met zonnepanelen, vooral – maar dat verzwijgen de ambtenaren liever – door de 90 miljard euro die nodig is om wind op zee om te zetten in elektriciteit (gelijkstroom), aan land te krijgen, om te zetten in waterstof en dan weer terug naar elektriciteit (wisselstroom).

Fantasieloos forceren

In de eenentwintigste eeuw moet economische groei in de rijke landen niet komen van méér van hetzelfde. GroenLinks-leider Jesse Klaver is het daar in theorie mee eens. ‘In de wereld van vandaag is de enige manier voor Europa om strategische soevereiniteit veilig te stellen, het snel verhogen van de eigen uitgaven voor innovatie, onderwijs en economische opwaardering,’ schreef hij in 2019. Maar in de praktijk kiest links niet voor het stimuleren van innovatie, maar voor de bestaande technologie van windmolens, warmtepompen en biomassa, die tot in het absurde en met dwang worden doorgevoerd.

De ingestorte woningbouw is ook zo’n voorbeeld van fantasieloos forceren van gedateerd beleid in plaats van innovatie. ‘Verdichting’ werd op de kaart gezet door het vierde kabinet-Rutte en geldt kennelijk nog steeds. Zo verdwijnt groen uit de stad en worden tussen de bestaande huizen kleine flats gepropt. Al te vaak moeten die trouwens snel weer worden afgebroken – denk aan de Zwarte Madonna in Den Haag – of kostbaar gerenoveerd, zoals de Peperklip in Rotterdam. Ambtenaren spreken nu al van ‘microwoningen’ van tussen de 15 en 50 vierkante meter.

‘Verdichting’ doet niets om het hoofdprobleem aan te pakken. Toen onze economie nog snel groeide en wethouders wilden bouwen, mochten getrouwde stellen erop rekenen dat ze met hard werk een eigen huis konden kopen met een kleine tuin voor hun kinderen. Nu is de groei weg en een eigen huis door te weinig nieuwbouw onbereikbaar, want zelfs een dubbelmodaal inkomen is amper nog genoeg voor een gemiddelde eerste koopwoning.

Een innovatieve oplossing zou zijn om bijvoorbeeld voor de provincie Flevoland het systeem van ‘residuele grondwaarde’ af te schaffen en een speciaal grondregime in te voeren. Dan kunnen gemeentes vrije grond opkopen voor de prijs die ze nu al mogen hanteren bij de aanwijzing van grond voor zonnepanelen. Met grond voor jaarlijks 8000 euro pacht per hectare kunnen royale eengezinswoningen worden gebouwd van 240.000 tot 275.000 euro. Geef de trotse nieuwe eigenaren de optie voor privéplaatsing van een zonnepaneel op hun dak. Met 20 tot 25 huizen per hectare en 8000 hectare aangewezen voor woningbouw bij – bijvoorbeeld – een nieuwe halte langs de spoorlijn tussen Lelystad en Dronten (vlakbij de N309), is geen enkele subsidie nodig, want alle benodigde infrastructuur kan royaal worden betaald uit de 3 miljard btw die dan dankzij de nieuwbouw binnenkomt.  

Vereniging Natuurmonumenten zal er tegen zijn, want acht kilometer ten noorden van de N309 ligt het kleine Swifterbos. Nooit van dat bos gehoord? Dat kan, want het betreft ‘natuur’ die pas in 1968 is aangeplant. Maar dat zal de groene lobby’s nergens van weerhouden. Planbureaus en raden willen woningbouw verbieden, vanwege de eenmalige uitstoot van stikstof. Je zou ze dan willen wijzen op de nieuwe research in de microbiologie. Niet alleen komen er meer alternatieven voor kunstmest; er is ook een commerciële doorbraak op handen met stikstofbindende bacteriën die nitriet uit de atmosfeer omzetten in vormen die bruikbaar zijn voor planten.

Grootste ongelijkheid

De meer fanatieke GroenLinksers zullen gruwen van eengezinswoningen met een parkeerplaats of garage; die willen beleid dat vooral is afgestemd op mensen zoals zijzelf: makkelijk thuis werken en af en toe met openbaar vervoer naar kantoor. Tegelijk is links erg tegen ongelijkheid in de samenleving en vergeet daarbij dat de grootste ongelijkheid nu bestaat tussen gezinnen met een eigen woning en huurders. Woningeigenaren kunnen honderdduizenden euro’s overwaarde in hun huis nalaten aan de volgende generatie; huurders hebben sinds de Rutte-kabinetten een veel kleinere kans om hun kinderen te helpen bij de aanschaf van een eigen huis.

Als gezegd: links pleit in theorie voor inventiviteit, maar kiest in de praktijk voor extrapolatie van wat al bekend is. In zijn boek Growth: A Reckoning (2024) waarschuwt de Engelse econoom Daniel Susskind tegen dit verschijnsel. Groei moet je niet zien als ‘meer van hetzelfde’. Gloeilampen vervingen kaarsen, fietsen kwamen in plaats van paarden, wasmachines gaven huisvrouwen meer tijd voor andere bezigheden. In rijke landen betekent groei innovatie en maakt het mensen vrijer.

Geloven in échte groei

Het kabinet-Schoof is onder meer mislukt omdat het veel te weinig innovatief was en bleef hangen in wat was toegestaan door ambtenaren, de Raad van State en de overlegtafels. Die zijn door hun aard reactionair, want iedereen aan tafel vecht om zijn bestaande belang veilig te stellen. Het foute idee dat economische groei ‘meer van hetzelfde’ betekent, maakt ook dat jonge mensen groei gaan zien als gevaarlijk voor milieu en klimaat – en er dus een afkeer van krijgen.

Ik hoop dat de jongere generatie weer gaat geloven in échte groei. Voor henzelf – werken voor een eigen huis – en voor hun land. Anders eindigen ze als Greta Thunberg op haar zeilboot: tegen de markt, tegen het kapitalisme en daarmee tegen creativiteit en innovatieve groei.

Wynia’s Week verschijnt drie keer per week, 156 keer per jaar, met even onafhankelijke als broodnodige artikelen en columns, video’s en podcasts. U maakt dat samen met de andere donateurs mogelijk. Doet u weer mee? Kijk HIER. Hartelijk dank!

Het bericht 100.000 nieuwe huizen? Dat kan als we innovatief durven zijn en ons wat minder aantrekken van adviesraden en overlegtafels  verscheen eerst op Wynia's Week.

Klopt het dat Nederland een van de meest gereguleerde huurmarkten in de westerse wereld heeft?

De Groot: ‘Ja, dat klopt. Het marktaandeel van de gereguleerde sector (sociale huur), met daarbij nu nog de recente uitbreiding van prijsregulering naar het middenhuursegment door de Wet betaalbare huur, is meer dan 32 procent. Met dit percentage is Nederland wereldkampioen sociale woningbouw. Nergens anders in Europa valt zo’n groot deel van de woningvoorraad onder prijsregulering. Oostenrijk en Denemarken bekleden de tweede en derde positie, maar wel met een aanzienlijk lager marktaandeel sociale huurwoningen van respectievelijk 23 en en 20 procent. In de EU ligt het aandeel op gemiddeld 7,5 procent.’

Het aantal beschikbare huurwoningen is in het eerste kwartaal van 2025 met 35,5 procent gedaald ten opzichte van het eerste kwartaal in 2024. Waaraan is die reusachtige daling te wijten?

‘Die daling is te wijten aan grootschalige uitponding – de verkoop van een huurwoning aan de huurder of nieuwe bewoners – waardoor het marktaandeel vrije sector huurwoningen dat met 8 procent al zeer klein was nog verder krimpt. Ook worden vrije sector huurwoningen langer bewoond omdat het steeds lastiger wordt om door te schuiven naar een andere huurwoning. Dit zorgt ervoor dat er meer huurwoningen worden afgemeld dan er opnieuw worden aangemeld, waardoor huurkandidaten per saldo uit een steeds kleiner aanbod moeten kiezen.’

In dezelfde periode is de vraag naar een vrije sector huurwoning met 47 procent toegenomen.

‘Dat is een logisch gevolg van het krimpende aanbod. Het is nog niet eens zozeer de vraag die groter is geworden vanwege bevolkingsgroei en andere factoren. Het is met name het feit dat er minder huurwoningen zijn waarop men kan reageren, waardoor het aantal aanvragen dat een makelaar op een huurwoning ontvangt groter en groter wordt.’

De gemiddelde vierkantemeterprijs voor een vrije sector huurwoning is met bijna 10 procent gestegen, waardoor de gemiddelde huurprijs nu bijna 1800 euro bedraagt. Hoeveel woningzoekenden verdienen voldoende om dit bedrag te kunnen ophoesten? En wat is dan hun kans om een dergelijke huurwoning te krijgen?

‘Om precies te zijn: de gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector is nu 1781 euro. Om dat bedrag te kunnen betalen, is een bruto maandinkomen van ruim 5340 euro vereist, oftewel 64.000 per jaar. Slechts 4,8 procent van de Nederlanders komt zodoende in aanmerking. Als je bedenkt dat op een gemiddelde huurwoning in de vrije sector zo’n 47 reacties binnenkomen, dan is de kans dat je zo’n woning bemachtigt gemiddeld 2 procent. Op een middenhuurwoning in het gereguleerde segment kwamen in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 115 reacties binnen. In een stad als Amsterdam gaat dit zelfs richting de 500 reacties voor dergelijke woningen – oftewel een kans van 2 promille.’

In de vrije sector is ook de vraag/aanbod verhouding per prijscategorie scheef. De huurwoningen die meer dan 2000 euro per maand kosten, beslaan 36,5 procent van de markt, maar zijn goed voor slechts 18,3 procent van het totaal aantal reacties. De huurwoningen tussen 1185 en 1500 per maand beslaan 30,1 procent van de markt, maar krijgen 44,2 procent van de reacties. Hoe komt dat? En hoe kan dit worden rechtgetrokken?

‘Nu de grens voor sociale huur is opgetrokken van maximaal 142 naar maximaal 186 punten, zijn veel huurwoningen die voorheen nog in de vrije sector konden worden verhuurd niet opnieuw te huur aangeboden, maar verkocht. Dit zijn met name kleinere woningen. De grotere woningen die al meer dan 186 punten hadden, blijven over en kennen een hogere huurprijs. Het aandeel kleinere woningen daalt dus terwijl het aantal aangeboden grotere woningen minder hard daalt. Ondertussen verleggen huurders, door het gebrek aan middenhuurwoningen (die worden immers grootschalig uitgepond), hun blik noodgedwongen naar duurdere huurwoningen in het segment daarboven, tussen 1185 en 1500 euro per maand. Overigens valt op dat ook het segment 1500 tot 2000 euro nu tekenen van spanning begint te vertonen. Dit deel van de markt was in het eerste kwartaal van 2025 goed voor 37,5 procent van de reacties, terwijl het 33,4 procent van het aanbod besloeg.

‘Dat is niet eenvoudig meer recht te trekken. Het zal wellicht decennia duren om het goedkopere huuraanbod dat nu door uitponding uit de markt wegloopt weer aan te zuiveren. Particuliere beleggers huisvesten zo’n twee miljoen mensen in 934.000 woningen en vervullen een duidelijke en grote maatschappelijke rol. Ze zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van 25 procent van de Nederlandse huishoudens. Institutionele beleggers, waarvan de overheid van hen verwacht dat zij nieuwbouw plegen, huisvesten slechts 426.000 mensen in nog geen 200.000 woningen.

‘Als je dus bedenkt dat de institutionele beleggers over de afgelopen decennia slechts 200.000 woningen in bezit hebben gekregen, dan kun je ook bedenken dat zij niet eenvoudig in staat zullen zijn om de 300.000 woningen, die door de Wet betaalbare huur terugvallen naar het gereguleerde segment en voor het overgrote deel worden uitgepond, op korte termijn weer terug te bouwen. Hier zal meer dan een decennium voor nodig zijn, maar daaraan voorafgaand zal de overheid voor afdoende deregulering moeten zorgen om de boel weer op gang te krijgen.’

De vorige woonminister, Hugo de Jonge, dacht voor de huurder op te komen met de Wet betaalbare huur. Toch wordt gesproken van een averechts effect omdat de verhuurders nu gewoon de woningen verkopen tegen een hoge prijs in plaats van ze te verhuren tegen lagere opgelegde huurprijzen. Eén van de voorgestelde aanpassingen is dat bij alle huurwoningen de WOZ-waarde wordt meegenomen in de berekening van de huurprijs.

‘Al ruim vóór invoering hebben tal van experts de noodklok geluid over het averechtse effect dat zou optreden door de opeenstapeling van fiscale maatregelen en de Wet betaalbare huur. Dat huurders in de knel zitten is inmiddels realiteit. De vastgoedsector is in toenemende mate teleurgesteld. Wij geven met meerdere instanties – Raad van State, De Nederlandsche Bank, OESO, IMF, vastgoedorganisaties en -experts, makelaarsvereniging NVM, maar ook econoom en voormalig CPB-directeur Coen Teulings – al jaren aan dat de vrije sector huurmarkt, onder de opeenstapeling van alle maatregelen, afstevent op een nog groter tekort, met als gevolg stijgende huurprijzen. Alle waarschuwingen ten spijt werd de Wet betaalbare huur er vlak voor het einde van het demissionaire ministerschap van Hugo de Jonge doorheen gedrukt. Velen met mij vinden dat hij hiermee over zijn graf heen heeft geregeerd.

‘Het recente voorstel van woonminister Mona Keijzer om de WOZ-waarde bij nieuwe huurovereenkomsten zwaarder te laten meewegen in het Woningwaarderingsstelsel, zal weinig verlichting brengen. Het betekent slechts dat verhuurders bij een wisseling van huurder de maximale huurprijs kunnen vragen die bij het oorspronkelijke puntentotaal hoort, zonder dat de woning boven de middenhuur uitkomt. Anders gezegd: de woning mag ondanks de hoge WOZ-waarde nog steeds niet worden verhuurd voor een huurprijs hoger dan 1185 euro.

‘Mijn mening is dat de WOZ-waarde van een woning, mits recent getaxeerd, de enige echte eerlijke vertaling van economische waarde naar huurprijs zou moeten zijn. Het Woningwaarderingsstelsel zoals het nu is, is een ingewikkeld en vooral verouderd systeem uit 1979 met veel deelregelingen, uitzonderingen en subjectieve elementen. Hoewel het stelsel regelmatig wordt geëvalueerd en aangepast aan veranderende maatschappelijke en economische omstandigheden, schiet het huidige systeem tekort. Het biedt te veel ruimte voor discussie, en de waardering van huurwoningen sluit vaak onvoldoende aan bij de feitelijke kwaliteit en beleving ervan.’

Het kabinet wil de huur van sociale huurwoningen bevriezen en de huurtoeslag incidenteel verhogen met 1 miljard euro. Gaat dat de huurmarkt helpen?

‘Nee, integendeel. Net als voor particuliere verhuurders geldt voor woningcorporaties dat men rendabel moet kunnen verhuren. Huurbevriezing zorgt op lange termijn oneindig voor minder huurinkomsten voor de woningcorporaties. Men kan toekomstig immers niet indexeren op door huurbevriezing niet-geïndexeerde huur. Dit zorgt ervoor dat ook woningbouwcorporaties niet meer zullen investeren in de huurmarkt.

‘Het verhogen van de huurtoeslag met 1 miljard euro klinkt leuk, maar dat geld zal door de huurders voor andere zaken worden aangewend en zal in ieder geval niet worden geïnvesteerd in de huurmarkt. Niet voor niets noemde Geert Wilders dit de boodschappenbonus.’

Wat moet er gebeuren om een gezonde huurmarkt te krijgen?

‘Om te beginnen deregulering. Indien er toch een vorm van regulering gewenst is, zou dit dan enkel en alleen moeten gelden voor nog niet gerealiseerde woningen. Dan behoud je een gelijk speelveld voor beleggers waardoor je de sector niet verder verkleint en huurprijzen vanwege de grote vraag juist nog harder zullen stijgen. Voor particuliere beleggers van bestaande bouw kun je de regels niet tijdens het spel veranderen, voor nieuw te bouwen woningen kan dit wel.

‘Voor het benutten van de inbreng van particuliere beleggers is het belangrijk dat optoppen, splitsen, transformeren en woningdelen wordt gestimuleerd. Op deze manier kunnen er binnen de bestaande woningvoorraad veel extra woningen worden gerealiseerd. Particuliere beleggers zijn bij uitstek in staat hier een bijdrage aan te leveren. Daarbij is het dan wel van belang dat er opnieuw wordt gekeken naar de belastingdruk. Deze is na alle fiscale hervormingen zo hoog dat het verhuren van een woning niet langer rendabel is. Daarnaast zullen vergunningsprocedures versneld moeten worden door beroepsmogelijkheden tot een minimum te beperken indien een woningbouwproject binnen het bestemmingsplan past.

‘Het stapelen van eenzijdige maatregelen om excessen in de markt uit te sluiten, is in mijn ogen intrinsiek slecht beleid. De maatregelen treffen niet alleen de veroorzakers van de problemen, maar keren zich tegen de gehele beleggersgroep. Ook ik heb kinderen en die komen straks in een fase als student of starter op de arbeidsmarkt waarin zij behoefte hebben aan de flexibiliteit van een huurwoning in de vrije sector. Die mogelijkheid wordt hen ontnomen en belemmert hen in hun keuzevrijheid die nodig is om jezelf te ontplooien. Dat is niet alleen slecht voor hen, dat is slecht voor de doorstroming, slecht voor arbeidsmobiliteit, slecht voor de economie en dus slecht voor de concurrentiepositie van ons land. Flexibiliteit in je woonvoorziening is heel belangrijk. Regulering heeft nergens geleid tot meer huurwoningen, alleen tot torenhoge huurprijzen. Als er meer van iets is, hebben huurders een keuze en worden malafide verhuurders vanzelf afgestraft omdat huurders niet voor hun woningen kiezen.

‘Als beleggers meer kansen zouden krijgen om het huuraanbod in de vrije sector te vergroten door te investeren in nieuwbouwprojecten en bestaande bouw, dan komen vraag en aanbod op de huurmarkt vanzelf weer in balans. Beleggers weren van de woningmarkt is het paard achter de wagen spannen en zal het aantal vrije sector huurwoningen nog verder uitdunnen. En dat is nu juist de flexibele schil die zorgt voor doorstroming op de woningmarkt waar mensen snel terecht kunnen als men om wat voor reden dan ook acuut een woning nodig heeft.

‘Goedkoop scheefwonen zou moeten worden aangepakt. Mensen die te veel zijn gaan verdienen voor een sociale huurwoning, zouden door de woningcorporatie in staat moeten worden gesteld binnen een redelijke termijn te verhuizen of de woning te kopen tegen een gereduceerd tarief. De woningcorporaties zouden met deze koopsom dan weer nieuwe sociale huurwoningen kunnen realiseren. Nederland telt 200.000 scheefwoners. Dat biedt een enorme kans om extra sociale huurwoningen te realiseren.

‘Om de bouw weer op gang te krijgen, zullen ook de prestatieafspraken losgelaten moeten worden. Laat beleggers bouwen wat zij denken het beste te kunnen bouwen en leg hen geen beperkingen op in de vorm van minimale percentages sociale huur waar een nieuwbouwproject aan moet voldoen. Nieuwbouwprojecten worden hierdoor te risicovol en komen niet van de grond. Als íemand weet wat er op welke locatie gebouwd moet worden, zijn het de beleggers met skin in the game. Gemeenten die dergelijke prestatieafspraken opleggen beseffen onvoldoende dat voor elke woning die wordt verkocht, in welk segment ook, er een woning in een segment daaronder wordt verlaten – en dus vrijkomt voor mensen met lagere inkomens.’

Wynia’s Week verschijnt drie keer per week, 156 keer per jaar, met even onafhankelijke als broodnodige artikelen en columns, video’s en podcasts. De groei en bloei van Wynia’s Week is te danken aan de donateurs. Doet u al mee? Doneren kan op verschillende manieren. Kijk HIER. Hartelijk dank!

Het bericht ‘Nergens bestaat een huurmarkt met zoveel regels als bij ons. En hoe willen we de woningnood oplossen? Met nóg meer regels’ verscheen eerst op Wynia's Week.

In 2010 organiseerde ondernemer en stedenbouwkundige Peter Savelberg bijeenkomsten over ‘Dutchina’, een gedroomde Nederlandse metropool naar Aziatisch voorbeeld.  Hij benadrukte dat wereldwijde machtsverschuivingen het Westen dwingen tot nieuwe strategieën. De groei van de middenklasse in Azië en de toenemende stroom reizigers en investeringen naar Europa zouden Nederland kansen om zich te positioneren als een belangrijke internationale hub.

Savelberg stelde voor om een grote nieuwe luchthaven te bouwen tussen Rotterdam en Antwerpen, zodat Nederland beter kan concurreren met steden als Londen en Singapore. Ook pleitte hij voor de komst van meer internationale studenten en kenniscentra. Die zouden, net als in Chinese steden, in stationsgebieden moeten komen, om de internationale verbindingen te verbeteren.

45 miljoen inwoners

Savelberg zag het gebied tussen Amsterdam en Brussel als één grote economische en culturele regio die kan concurreren met wereldsteden als Shanghai en New York. Hij meende dat Nederland groots moet denken en snel moet gaan investeren in grote projecten om sterker te worden in de wereld.

In 2013 stelde Savelberg voor om ook de Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen bij het project te betrekken. Zo ontstond het Tristate City Network, een plan om van Nederland, Vlaanderen en het Duitse Ruhrgebied één regio te maken. Door kennis en kansen te delen, zou deze regio – met 45 miljoen inwoners – meer invloed krijgen en beter kunnen concurreren op wereldniveau.

Hoewel grote investeringen uitbleven, ontstonden wel verwante projecten op Europees niveau. Zoals de regio Eurodelta, onderdeel van het SURE-netwerk, die zich uitstrekt van Londen tot München. Betere samenwerking, verbetering van de infrastructuur en het hanteren van het ‘geleende grootte’-principe, waarbij middelgrote steden samen als één geheel werken, waren daarbij heel belangrijk. De regio deed mee aan internationale netwerken zoals METREX, dat zich richt op het sterker maken van grote stedelijke gebieden in Europa door kennis te delen en samen te werken. Op wereldniveau speelde het World Economic Forum (WEF) een rol. In 2022 bracht het WEF rapporten uit over het financieren van grote stedelijke veranderingen, digitale technologie, inclusiviteit en klimaatbestendigheid. Ook kwamen er praktische tools en plannen om steden sterker en groener te maken.

In 2019 gebruikte premier Mark Rutte voor het eerst de term ‘stikstofcrisis’. Zijn vierde kabinet (2022-2024) trok maar liefst 25 miljard euro uit voor het gedwongen uitkopen van boeren en het drastisch verminderen van stikstofuitstoot in kwetsbare natuurgebieden. Deze plannen veroorzaakten veel maatschappelijke onrust en onzekerheid over de toekomst van het boerenbedrijf. Sommige tegenstanders van het stikstofbeleid suggereerden dat het eigenlijke doel was om landbouwgrond te herbestemmen voor urbanisatie en verwezen daarbij naar het Tristate City Network.

Hijskranen en windmolens

Savelberg zelf zag geen verband en benadrukte dat het hem ging om een promotie- en samenwerkingsproject en niet om een plan om Nederland vol te bouwen of boeren te onteigenen. Desondanks werd het project op een laag pitje gezet. Op de website is alleen nog een diapresentatie te vinden, met de mededeling dat het model geen relatie heeft met het Nederlandse stikstofbeleid.

Tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen van 2019 liep Rob Jetten al enigszins vooruit op zijn onlangs gepresenteerde plan voor tien nieuwe steden. ‘Mijn fractie maakt een keuze. Wij willen de veestapel halveren, zodat we meer huizen kunnen bouwen voor jonge gezinnen. Van biggen naar bouwen.’ In 2050, zo voegde hij eraan toe, ‘is Nederland wat het hoort te zijn. Berlijn aan de Rijn. Divers, open, dynamisch, tolerant, energiek en vrij. Een land waar hijskranen de wolken doorboren. Waar de windmolens draaien.’

Niet het enige knelpunt

Dat juist D66 na jarenlang stikstofgedram nu ineens pleit voor het versoepelen van regelgeving en het versneld verlenen van bouwvergunningen, is op zijn zachts gezegd opmerkelijk. Maar helaas zijn regels en vergunningen niet de enige knelpunten voor nieuwbouwprojecten.

Er is ook de nog de overbelasting van het elektriciteitsnet, waardoor de ontwikkeling van nieuwe woonwijken steeds vaker vertraging oploopt. En natuurlijk de snelle bevolkingsgroei. In augustus 2024 passeerde Nederland de grens van 18 miljoen inwoners. Het geboorteoverschot is sinds 2022 negatief, de bevolkingsgroei wordt sinds 2014 vooral bepaald door omvangrijke migratie. Daar valt, zoals Wynia’s Week al eerder vaststelde, simpelweg niet tegenop te bouwen.

Feike Reitsma is meer dan veertig jaar werkzaam geweest op het gebied van overheidspersoneelsbeleid, arbeidsmarktbeleid en arbeidsmarktonderzoek. 

Wynia’s Week verschijnt drie keer per week, 156 keer per jaar, met even onafhankelijke als broodnodige artikelen en columns, video’s en podcasts. De groei en bloei van Wynia’s Week is te danken aan de donateurs. Doet u al mee? Doneren kan op verschillende manieren. Kijk HIER. Hartelijk dank! 

Het bericht Tegen de massamigratie valt ook met tien nieuwe steden niet op te bouwen verscheen eerst op Wynia's Week.

Er zijn twee grote belemmeringen om snel meer woningen te bouwen en die worden te weinig benoemd. Dat zwijgen heeft in het ene geval – waar wordt gebouwd? – een politieke verklaring, want gemeenten willen die macht niet uit handen geven en eisen instemmingsrecht en financiële steun van het Rijk. De andere blokkade – hoeveel kost de bouwgrond? – is puur een kwestie van eigenbelang van projectontwikkelaars en andere grondeigenaars. Omdat minister Keijzer nog niet in staat lijkt om de aanval op die twee blokkades te openen, blijft het bij een ‘praatcircus’ (Martin Visser in De Telegraaf).

Gemeenten spelen eerste viool

Het politieke probleem zien we ook in andere Europese landen. De nieuwe Labourregering in Groot-Brittannië bijvoorbeeld wil ook snel huizen bouwen, en heeft ideeën neergelegd over locaties, maar dan komen gemeenten, milieuorganisaties en andere lobbygroepen in het geweer. Toch zijn de Britten daarmee al een stap verder dan Nederland. Bij ons zijn het nog de gemeenten die eerste viool spelen.

Utrecht bijvoorbeeld wil wel een nieuwe wijk aanleggen, maar dan moet het Rijk eerst voor een extra tramlijn zorgen. Daarom geen bouw vóór 2035. Bovendien hebben alle gemeenten te maken met eigen bewoners. Voor de winkeliers zijn meer inwoners ook meer klanten, maar andere bewoners – en die vormen een meerderheid – zijn bezorgd over meer drukte, en over een daling van de waarde en het plezier van hun woning als de wijk wordt ‘verdicht’.

Om haast te maken moet dus het Rijk de grote projecten voor woningbouw aanwijzen. Maar dan komt het tweede probleem: een kwestie van hard, financieel eigenbelang. Je zou misschien hopen dat de grondprijs in een plaats waar nog ruimte is – bijvoorbeeld in Dronten (Flevoland) – wordt berekend door te starten met de prijs van landbouwgrond (8-10 euro/m2) en daar een toeslag op te leggen voor de winstmarge van de eigenaar bij verkoop.

Maar zo gaat het niet. De echte berekening is heel indirect. Die begint met de huidige waarde van een mooi vrijstaand huis daar in Dronten (550.000 euro) en trekt daarvan af de bouwkosten van de aannemer en de tuinarchitect (280.000 euro). Het verschil tussen huizenprijs en bouwkosten (270.000 euro voor een perceel van 900 m2) heet dan de ‘residuele grondwaarde’ en komt dus neer op 300 euro/m2. Als de verkoopprijs van zo’n bestaand huis in een jaar stijgt naar, zeg, 595.000 euro, gaat de grondprijs in dezelfde gemeente om nog zo’n huis te bouwen automatisch omhoog naar 350 euro/m2 (mijn geschatte cijfers voor Dronten, een gemeente die goedkoper is dan gemiddeld).

Zo wordt het bouwen van woningen voor de opvolger van minister Keijzer nóg moeilijker. De huizen worden duurder niet omdat ze steeds mooier en groter worden gebouwd, maar omdat de grondprijs ten hemel stijgt.

De aller slechtste reactie op de extreme grondprijzen is daarom om de woningen steeds kleiner te maken en dichter op elkaar te zetten. De gemeente Den Haag wil nu bouwen bij station Hollands Spoor en heeft het over gezinswoningen van 50 m2. ‘Compacte bouw’ heet dat bij de gemeentelijke voorlichters. ‘Idioot klein voor een rijk land’ is een eerlijker benaming. In China houdt men 70-90 m2 aan voor een gezinsflat en dat land is heel wat armer dan Nederland.

Juridische creativiteit

Een betere aanpak vereist juridische creativiteit. Ik ben geen jurist maar meen een opening te zien. Provincies hebben namelijk al gebieden aangewezen die ze willen beleggen met zonnepanelen. Ik keek opnieuw naar Dronten, de rest van Flevoland en naar Drenthe, de twee provincies met de meeste ruimte waar volgens de huidige plannen bijna 1600 hectare daarvoor wordt aangewend. Provincies en gemeenten hebben namelijk over het hele land dertig ‘Regionale Energie Strategieën’ afgesproken. Boeren wordt een netto jaarlijkse opbrengst beloofd van zo’n 8000 euro per hectare wanneer ze hun land langdurig verhuren voor de aanleg van zonnepanelen. Die 8000 euro zou bij gemengde bebouwing in plaats van zonnepanelen gemakkelijk worden opgebracht door 20 tot 25 woningen op diezelfde hectare. Dat is een schatting voor een ruime, moderne woonwijk met weinig hoogbouw en ook houden we dan rekening met ruimte voor straten, plantsoenen, scholen, winkels en vijvers.

Mijn hoop zou daarom zijn dat minister Keijzer een klein team juristen aantrekt van een kantoor dat geen conflicterende belangen heeft met projectontwikkelaars. Die moeten dan een juridische vorm vinden waarbij de boer jaarlijks nog steeds zijn 8000 euro per hectare ontvangt, en nog steeds voor installatie van zonnepanelen, maar nu zonnepanelen op de daken van nieuwe huizen. Die woningen worden daarmee letterlijk tonnen goedkoper (in mijn rekenvoorbeeld van 550.000 euro naar 280.000 euro) omdat alleen de bouwkosten overblijven en de ‘residuele grondwaarde’ verdwijnt en wordt vervangen door een bescheiden grondbijdrage van minder dan honderd euro per maand.

Dit is misschien een oplossing om de dodelijke spiraal van al maar hogere huizenprijzen vanwege steeds duurdere grond te vermijden. Laten we het voor nu juridisch eenmalig zo regelen, dat waar anders zonnepanelen zouden komen we nu zonnepanelen monteren met huizen eronder. Voor de boeren blijft de opbrengst gelijk; de projectontwikkelaars mogen over een paar jaar weer aan het werk met hun ‘residuele grondwaarde’, maar dat is nu onmogelijk. De grondprijzen zijn zo extreem dat normale bouw zonder subsidie in de meeste categorieën ondoenlijk is geworden. Laten we daarom de ‘residuele grondwaarde’ voor een paar jaar opschorten. Die kan weer terugkeren zodra dat door opheffing van het woningtekort weer redelijk en werkbaar is.

Er komt nooit een oplossing wanneer de minister blijft hopen op ‘goed overleg’ met ‘alle partijen aan tafel’. Al die partijen krijgen dan in feite een veto om maar de sfeer goed te houden. In 2019, ten tijde van de ‘klimaattafels’ van de ondeskundige Ed Nijpels, betekende dat het schrappen van alle nucleaire energie, want Greenpeace was tegen en Shell vond het niet erg wanneer de meest concurrerende vorm van energie van tafel verdween. Nu zijn we vijf jaar later, het land staat vol met gevaarlijke en lelijke windmolens en onze energiekosten zijn de hoogste van West-Europa.

Dan maar gelegenheidswetgeving

Als minister Keijzer net zo vertrouwt op ‘goed overleg’, traineren en blokkeren de gemeenten het aanwijzen van bouwlocaties vanwege het ‘not In my backyard’-beginsel, en zullen de projectontwikkelaars en hun bankiers dreigen met faillissementen wanneer hun formule voor grondwaarde niet wordt gehonoreerd. Daarom is het beter wanneer onafhankelijke juristen een gelegenheidsformule vinden voor de grondprijs met als anker de prijs van grond voor zonnepanelen. Dat kan zorgen voor zonnepanelen met woningen eronder in alle categorieën tegen normale prijzen. Dan maar voor een keer gelegenheidswetgeving.

Eduard Bomhoff is oud-hoogleraar economie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, Nyenrode en Monash University. In 2002 was hij vicepremier in het eerste kabinet-Balkenende. Op 25 november verscheen zijn nieuwe boek ‘Het Casinopensioen – en andere brandende kwesties’. Het boek is overal te koop of te bestellen, zoals ook in de winkel van Wynia’s Week.   

Wynia’s Week verschijnt drie keer per week, 156 keer per jaar, met even onafhankelijke als broodnodige artikelen en columns, video’s en podcasts. U maakt dat samen met de andere donateurs mogelijk. Doet u weer mee, ook in het nieuwe jaar 2025? Kijk HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Eduard Bomhoff: 100.000 huizen bouwen lukt niet als Mona Keijzer op ‘goed overleg’ blijft focussen  verscheen eerst op Wynia's Week.

Deze week vond in de Tweede Kamer eindelijk het plenair debat plaats over het rapport van de Staatscommissie demografische ontwikkelingen 2050. Deze commissie bepleit een scenario van ‘gematigde migratie’ tot maximaal 19 à 20 miljoen inwoners in 2050. Dat betekent maar liefst een halvering van het huidige jaarlijkse migratieoverschot van ruim 100.000.

Opvallend is dat niet alleen de coalitiepartijen, maar ook de SP en – vanaf dit debat – ook GroenLinks-PvdA de conclusies van de staatscommissie onderschrijven. Deze nieuwe standpunten zijn verrassend en verheugend omdat tot dusverre uit de progressieve hoek de problemen rond migratie als oplosbaar werden beschouwd en elke discussie over migratiebeperking als infaam werd gezien.

Uit het debat bleek echter ook dat GroenLinks-PvdA en SP zich voornamelijk fixeren op maatregelen voor arbeidsmigratie en met een boog lijken heen te lopen om de problemen die verband houden met asielmigratie: dat zou immers maar om een kleine groep gaan. Het effect van de asielmigratie voor de woningmarkt is echter veel groter dan vaak wordt aangenomen.

Gigantisch woningtekort

Nederland kent een gigantisch woningtekort van 400.000 woningen. Het betreft 400.000 huishoudens ofwel bijna 900.000 personen. In het debat heeft minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening toegezegd de Tweede Kamer binnenkort nader te informeren over de relatie tussen migratie en het woningtekort. Dat is belangrijk omdat over die relatie allerlei beelden bestaan die als regel niet of nauwelijks onderbouwd zijn met feiten.

Dat komt mede omdat onze planbureaus en adviesorganen hier nauwelijk onderzoek naar verrichten. Dat geldt voor alle vormen van migratie, maar in het bijzonder de asielmigratie. Bijna in alle publicaties over dit onderwerp wordt ervan uitgegaan dat asielmigranten (statushouders) slechts een relatief gering beroep doen op de sociale woningmarkt. Het zou gaan om slechts 6 procent (als bron wordt doorgaans een CBS-onderzoek uit 2021 genoemd) en in ieder geval minder dan 10 procent van het jaarlijks aantal vrijkomende sociale huurwoningen. Maar dat beeld klopt niet en is achterhaald.

Toenmalig minister Hugo de Jonge meldde op 12 juli 2023 aan de Tweede Kamer dat dit percentage in 2022 9,5 procent bedroeg en dat de verwachting is dat in 2023 en 2024 20 procent en vanaf 2025 25 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen naar statushouders zal gaan. Dat schept een heel ander beeld.

Er is ook wetenschappelijke kritiek op de rekenmethode van het CBS. De wiskundige en migratiedeskundige Jan van de Beek wijst erop dat statushouders starters zijn op de woningmarkt, als regel jonger dan 65 jaar en aangewezen op woningen onder de huurtoeslag. Die groep moet zijns inziens worden vergeleken met alle andere starters onder de 65 jaar die op dezelfde woningen zijn aangewezen. Deze groepen concurreren immers met elkaar op de schaarse markt van goedkope sociale huurwoningen. Hij raamt dat gemiddeld in de periode 2016-2021 jaarlijks 33 procent van deze starterswoningen is toegewezen aan statushouders. 

GroenLinks-PvdA en SP fixeren zich met name op de arbeidsmigratie omdat deze getalsmatig groter is. De staatscommissie gaat uitgebreid in op de gevolgen van de migratie in de periode 2022-2050, onder meer voor het woningtekort. Bij arbeidsmigratie blijkt dat na tien jaar nog maar 25 procent van de arbeidsmigranten in Nederland wonen, bij asielmigratie betreft dat 75 procent ofwel drie maal hoger. De meerderheid van de statushouders vestigt zich blijvend in Nederland. Hoewel de groep arbeidsmigranten groter is, heeft een statushouder dus na verloop van tijd drie keer zoveel impact op de woningmarkt. Bovendien delen arbeids- en studiemigranten vaak met meerdere huishoudens een woning wat de impact nog geringer maakt. 

Cumulatief effect

Naast de jaarlijkse beslag op de woningmarkt moet ook naar het cumulatief effect worden gekeken. Als jaarlijks 10 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen naar statushouders gaat ofwel 15.000 woningen per jaar, dan zou het in het jaar 2050 om maar liefst 315.000 woningen gaan. En als de huidige trend doorzet dat 20 à 25 procent van de sociale huurwoningen naar statushouders gaat, betreft het in het jaar 2050 zelfs rond de 700.000 woningen. Ofwel bijna 30 procent van het huidige aantal sociale huurwoningen (namelijk 2,3 miljoen). 

Conclusie is dat alleen al voor de asielmigratie de gevolgen 3 à 4 maal groter zijn dan het door de planbureaus en veel media genoemde verouderde cijfer van 6 tot 10 procent van het aantal jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen. Zoals Jan van de Beek heeft laten zien, zullen vooral de zwakste groepen op de woningmarkt dat merken, namelijk mensen met een smalle beurs die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Daarnaast doen de nóg grotere aantallen arbeids- en studiemigranten een beroep op de woningmarkt. Kwantificering daarvan is lastig omdat onze planbureaus en adviesorganen dat helaas niet systematisch onderzoeken.

Meer demografische kennis nodig

De staatscommissie deelt op dit punt nog een subtiele sneer uit door te constateren dat het van belang is dat de kennis over demografie binnen de overheden wordt versterkt. Kennelijk is die onvoldoende aanwezig. Het CBS voorspelde bijvoorbeeld in 2017 dat in 2060 (43 jaar later) de Nederlandse bevolking zou zijn toegenomen tot 18,4 miljoen. In werkelijkheid is in 2024 de 18 miljoenste inwoner al aangetikt, ofwel 1 miljoen inwoners erbij in 8 jaar tijd! In de huidige prognoses gaat het CBS weliswaar uit van hoge bevolkingsgroei in de eerstvolgende paar jaar, maar daarna wordt – zonder extra overheidsmaatregelen – een spectaculaire daling voorspelt naar 50.000 tot het jaar 2050. 

Het CPB, het SCP en de WRR zijn volgens de staatscommissie bezig om de huidige lacunes in kennis en inzichten verder op te vullen. Voor een zorgvuldige maatschappelijke en politieke discussie over migratie moet objectieve informatie en kennis beschikbaar zijn. Angst voor mogelijk politiek onwenselijke uitkomsten mag er niet toe leiden dat bepaalde gevolgen van beleid niet worden onderzocht. Democratie is niet voor bange mensen. 

Gijs Adriaansens is gepensioneerd rijksambtenaar.

Wynia’s Week verschijnt drie keer per week, 156 keer per jaar, met even onafhankelijke als broodnodige artikelen en columns, video’s en podcasts. U maakt dat samen met de andere donateurs mogelijk. Doet u weer mee, ook in het nieuwe jaar 2025? Kijk HIER. Hartelijk dank!

Het bericht (Asiel)migratie is vooral funest voor woningzoekenden met een smalle beurs, wanneer gaat links dat eindelijk erkennen?  verscheen eerst op Wynia's Week.

Schaefer was een volkshuisvester in de traditie van stadgenoot Floor Wibaut. De sociaaldemocraten van de vooroorlogse SDAP voerden de leus ‘Wie bouwt? Wibaut!’

Vandaag is het vertrouwen in het woonbeleid tanende. In augustus rekende een kwart van de burgers erop dat het kabinet-Schoof veel meer woningen zou gaan bouwen. In september was dat gedaald tot 19 procent, zo blijkt uit een peiling van Ipsos.

Gaat het Mona Keijzer wél lukken?

Dus zijn alle ogen gericht op minister Mona Keijzer (BBB) van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Zij houdt op 11 december een zogeheten Woontop. Ze wil zaken doen. Jaarlijks 100.000 nieuwe woningen, een aantal dat tot nog toe niet is gehaald. Gaat dat haar wél lukken?

Dat is twijfelachtig omdat de overheid geen gelegenheid voorbij laat gaan om regulerend op te treden. Dus is de vraag: wat wil de burger? Laten we eens kijken hoe wonen in Nederland zich verhoudt tot andere Europese landen. Wat leert het European Housing rapport van Eurostat, het Europees statistiekbureau?

Eén kenmerk van Nederland valt meteen op. Bijna 71 procent van de bevolking bewoont volgens Eurostat een koopwoning. Best veel? Nee. Nederland scoort iets boven het Europees gemiddelde (69 procent), maar blijft ver achter bij Polen (87 procent), Portugal (78 procent) en Spanje (76 procent).

Het tweede dat opvalt: we wonen ruim met 2,1 kamers tot onze beschikking (evenals de Belgen). Het Europees gemiddeld is 1,6.

Derde constatering: de huizenprijzen stijgen harder dan het Europees gemiddelde. Nederland plus 183 procent tussen 2010 en 2024. Het Europees gemiddelde was 148 procent. Uitschieter is Hongarije met 272 procent. België en Frankrijk zijn achterblijvers.

De conclusie is duidelijk. De Nederlandse woningconsument heeft een voorkeur voor een eigen woning, met wat extra beenruimte en is bereid om de portemonnee te trekken.

Wordt aan deze woonwensen voldaan?

Op het eerste gezicht wel. Het aantal koophuizen en -appartementen is tussen 1986 en 2021 meer dan verdubbeld tot 4,6 miljoen, blijkt uit het meest recente (2021) driejaarlijkse WoonOnderzoek Nederland (WoON). Hopelijk is de editie 2024 tijdig gereed voor Keijzers Woontop.

Corporaties zijn al groot

Het aantal huurwoningen (huizen en appartementen) is tussen 1986 en 2021 minimaal gestegen (4 procent). Niet vreemd. De woningcorporaties verkochten huizen aan huurders. Ze bouwden minder vanwege extra belastingen (verhuurdersheffing). De sociale huursector is al een van de grootste, zo niet de grootste in Europa.

Uit de cijfers van WoON 2021 blijkt dat 60 procent van de huishoudens een koophuis- of appartement heeft. Dat wijkt af van het Eurostatcijfer, dat niet over huishoudens, maar over de totale bevolking gaat. De 60 procent onderstreept dat er nog genoeg potentiële huizenbezitters zijn. Genoeg markt. Maar komt dat ook van de grond?  

Nee. Beleidsambtenaren en planners kijken bijvoorbeeld met hoge verwachtingen naar de ouderen die een groot koophuis ‘bezet’ houden. Ouderen moeten langer thuis wonen, meende de overheid. Maar toch liever niet in hun oude huis…

De hoop op verhuizende ouderen is wensdenken dat de psychologie van de vergrijzing negeert. Jongeren zoeken op de woningmarkt hun ‘droomhuis’ en gaan erop vooruit (ruimer, dichter bij werk). Ouderen weten echter dat ze er bij verhuizing op áchteruitgaan: kleiner, spullen wegdoen, andere buurt, gaten in hun sociale netwerk. Zij zijn een wezenlijk andere doelgroep dan starters of doorstromers.

Nog een reden dat de overheid de hoge verwachtingen niet waarmaakt is de overheid zelf. Juist de laatste jaren zie je, met dank aan CDA-minister Hugo de Jonge, een overvloed aan maatregelen die voor verwarring en onrust zorgen en beleggers en bouwers ontmoedigen.

Toch ageert het publieke sentiment voor méér overheidsingrijpen. Was het aparte ministerie met de naam Volkshuisvesting maar nooit afgeschaft: in 2012, door VVD-minister Stef Blok.

Verlangen naar regulering

Het verlangen naar regulering zit diep. Het Centraal Planbureau pleitte onlangs voor de snelle bouw van veel kleine woningen, precies wat de doorsnee consument niet wil.

Je ziet dat gemeenten om ‘iets’ te doen alvast hun probleem van de toekomst creëren. Flexwoningen neerzetten in een tijdelijk wijkje klinkt daadkrachtig, maar hoe ziet dat er over tien jaar uit? Dat geldt ook voor versnelde plannen waarin zoveel mogelijk doelgroepen (statushouders, jongeren, koopstarters) een plaats moeten krijgen. Is dat een duurzame combinatie van leefvormen?

Ook marktwerking moet het regelmatig ontgelden, terwijl de woningmarkt een van de meest gereguleerde van Nederland is. Van gemeentelijke bestemmingsplannen tot wettelijke huurplafonds en van invoering van vaste huurcontracten tot fiscale wetgeving over overdrachtsbelasting en aftrek van hypotheekrente.

Morrelen is niet altijd slim

Minister Keijzer morrelt in de aanloop naar de Woontop aan regels en voorschriften. Soms is dat niet slim, zoals het terugdraaien van verplichte ruimte in nieuwbouw voor vogelnesten. Een groenere wijk met meer biodiversiteit komt leefbaarheid én huizenprijzen ten goede.

Keijzer morrelt terecht aan het politieke kader dat twee derde van de nieuwbouw ‘betaalbaar’ moet zijn. Alsof bouwers en beleggers verder massaal onbetaalbare huizen (laten) bouwen. De betaalbaarheidsnorm is in wezen een prijsplafond. Precies wat je níet moet doen om het aanbod van huizen te verruimen.

Maakbaarheid en wensdenken kenmerken de overheidsbemoeienis op de woningmarkt. Wat mensen móeten willen staat centraal, niet wat mensen willen. Maar in maakbaarheid en wensdenken kun je niet wonen.

Menno Tamminga  is economisch columnist van Wynia’s Week. Eerder was hij redacteur en columnist van Het Financieele Dagblad en van NRC Handelsblad.  

Wynia’s Week verschijnt drie keer per week, 156 keer per jaar met even onafhankelijke als broodnodige artikelen en columns, video’s en podcasts. U maakt dat samen met de andere donateurs mogelijk. Doet u weer mee, ook in het nieuwe jaar 2025? Hartelijk dank!

Het bericht Menno Tamminga: In geouwehoer kun je niet wonen. Maar in maakbaarheid en wensdenken ook niet verscheen eerst op Wynia's Week.