Van der Laan is hoofdredacteur van het vakblad Vastgoedmarkt. In deze aflevering van WWTV trekt hij een hele reeks heilige huisjes over de Nederlandse wooncrisis omver. Zo zijn de huren in Nederland helemaal niet zo vreselijk hoog en ook niet zo schrikbarend gestegen. De lonen stegen namelijk nog meer. In meer dan de helft van de landen van de Europese Unie zijn de huren zelfs hoger dan in het relatief welvarende Nederland. 

‘Wonen’ staat opvallend bovenaan in de verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen. Waarbij het overigens wel opvalt dat eerder het tekort aan nieuwbouw (‘bouwen, bouwen, bouwen’) centraal stond, maar de politici zich nu in hun verkiezingsprogramma’s vooral druk lijken te maken over de hypotheekrenteaftrek voor woningeigenaren.  

Servaas van der Laan is niet gerust op de politieke aandacht voor de woningmarkt, omdat de ervaring uitwijst dat de woningmarktproblemen door politiek sentiment juist worden verergerd. Achtereenvolgende kabinetten hebben de problemen op de woningmarkt niet verkleind, maar vergroot, zegt hij: met belastingmaatregelen, met steeds meer beperkende regels en door de controledrift van de overheid steeds verder uit te breiden.  

Van een woningmarkt is steeds minder sprake. En maatregelen die beoogden meer betaalbare huurwoningen te krijgen, eindigden ermee dat er minder huurwoningen kwamen, waardoor huurders juist slechter af zijn. De dirigistische rol van de overheid op wat een markt heet te zijn is ongekend.  

Is er wel een woningcrisis, vraagt Servaas van der Laan zich zelfs af. Hij wijst erop dat de situatie in universiteitssteden als Amsterdam en Utrecht niet representatief is voor heel Nederland. Hij spreekt eerder van ‘oververhitting’ om de situatie op de woningmarkt te typeren.  

Lage werkloosheid draagt ertoe bij dat nooit eerder zo veel mensen toegang hadden tot de woningmarkt. En in de wilde weg beloven vele honderdduizenden huizen extra te bouwen, is niet alleen onrealistisch, maar kan er ook toe leiden dat de verkeerde huizen worden gebouwd. 

Wynia’s Week TV is er het hele jaar door, weer of geen weer, verkiezingen of geen verkiezingen. Over Economie, Politiek en Cultuur. De video’s zijn ook als podcast te beluisteren. Click HIER.  

Wynia’s Week is er drie keer per week, met artikelen, columns, video’s en podcasts. De supporters van onze vrije journalistiek maken dat mogelijk. Hartelijk dank! 

Het bericht ‘Betaalbare woningen bestaan niet. Wantrouw politici die anders beweren.’ verscheen eerst op Wynia's Week.

In het bedrijfsleven kan een nieuwe directievoorzitter de breuk radicaal vormgeven. Kondig een reorganisatie aan, ontsla duizenden werknemers en iedereen is bij de les en weet wie de nieuwe topman is.

In de Nederlandse politiek, met zijn wisselende en vandaag ook broze coalitie, vereist breken met je voorganger een vorm van salamitactiek. Steeds een plakje afsnijden. Je ziet het gebeuren op de markt voor huren en huizen bouwen.

Lastig parket

Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting (BBB) heeft last van het beleid van haar voorganger, Hugo de Jonge. Hij is CDA, zij was eerder óók CDA. Staatssecretaris van Economische Zaken in het kabinet RutteDrie totdat premier Mark Rutte (VVD) haar ontsloeg op 25 september 2021. Reden: zij had in een interview in De Telegraaf het coronabeleid van het kabinet doorkruist.

Minister Keijzer zit dankzij haar voorganger in een lastig parket. Het doel van een miljoen nieuwe huizen wordt niet gehaald, terwijl de schaarste van huurwoningen de huren opdrijft.

Wie een huis wil huren of verhuren of een huis wil bouwen, kopen of verkopen handelt ogenschijnlijk op een particuliere markt. Ogenschijnlijk, want de huur- en koopmarkt ogen wel als markten, maar het zijn markten waar regels domineren. Waar overheden op alle niveaus, gemeenten, provincies én ministeries, zeggenschap claimen. En waar ministers de onbedwingbare aandrang hebben om de regels steeds weer aan te passen. In dat opzicht wijken minister Keijzer en het kabinet-Schoof niet af van hun voorgangers.

Afspraken, afwachten

In de troonrede vatte koning Willem-Alexander het woningbouwbeleid van het kabinet-Schoof vorig jaar aldus samen: ‘Nog dit jaar maakt het kabinet op een nationale Woontop afdwingbare afspraken met medeoverheden, investeerders als pensioenfondsen, en woningcorporaties.’

De Woontop kwam er, een polderbijeenkomst met de meeste belanghebbenden en Keijzer in de hoofdrol. De afdwingbare afspraken klinken dan juist weer niet polderachtig. Het beleid is: centralisatie in Den Haag.

De uitvoering van de afdwingbare afspraken laat op zich wachten. Het gaat, natuurlijk, over geld, zoals de vraag: welk deel van de nieuwbouw en de aanleg van infrastructuur betalen gemeenten? Die hebben hun hakken in het zand gezet, want ze kijken toch al tegen financiële problemen aan omdat de rijksoverheid de geldstroom naar de  lokale overheden wil afknijpen.

Schaarse ruimte

Verder moet er nog een kabinetsnota verschijnen over de verdeling van de schaarse ruimte (wonen, landbouw, defensie). Keijzer heeft wel een adviesgroep die stapeling van regels aanpakt en woningproductie wil versnellen met meer ruimte voor drijvende woningbouw op water en in de buurt van luchthavens. Is dat laatste ook een aantrekkelijke leefomgeving?

Keijzer zet de dwang en centralisatie in het woningbouwbeleid van De Jonge voort, maar in het huurbeleid wil ze het anders doen. Zij probeerde nog geen twee weken geleden de Wet betaalbare huur (1 juli 2024), de laatste wet van De Jonge, die de hoogte van de huren maximeert van ongeveer 300.000 zogeheten middenhuurwoningen, af te zwakken.

Verkoopgolf huurwoningen

Deze wet heeft precies het gevolg dat de critici hadden voorspeld. Als de overheid het rendement op een belegging (woningen) aan banden legt, zullen sommige beleggers zeggen: dan verkoop ik toch de woning. Want het lagere haalbare rendement stemt niet overeen met mijn verwachtingen. Het is marktwerking die je kunt uittekenen. De Jonge bagatelliseerde de verwachte verkopen en had ongelijk. Vorig jaar hebben beleggers meer dan 50.000 huurwoningen verkocht, in 2023 ook al 30.000. Met de huizenprijzen op recordhoogte zijn dat logische stappen.

Waar leidt deze verkoopgolf toe? Minder huurwoningen, extra schaarste, zeker in de grote steden, extra huurstijgingen. Aanhangers van de wet van De Jonge zullen zeggen: kijk, daarom moest de huur worden gelimiteerd. Wie marktwerking snapt, zal zeggen: was er niet aan begonnen en de voorraad huurhuizen was op peil gebleven.

Wonen, bouwen, huren en schaarste zijn een politiek mijnenveld. Dat bleek wel toen coalitiepartijen NSC en PVV onmiddellijk in de oppositie gingen tegen Keijzers plannen. NSC wil lagere belastingdruk voor verhuurders. De PVV hamert op huurverlágingen, niet verhogingen. Bovendien had de PVV eerder ook vóór het wetsvoorstel betaalbare huur van De Jonge gestemd. Het gevolg van de oppositie: politiek kluitjesvoetbal zonder dat het doel dichterbij komt.

Toch krijgt de PVV deels haar zin: de huren in de sociale sector, zoals die van woningcorporaties, worden dit jaar en volgend jaar bevroren.

Keijzer kan haar huurplannen doorzetten, maar dat biedt de woningmarkt weinig extra lucht. De wet betaalbare huur heeft de verhuurbare woningvoorraad doen krimpen. De verzwaarde fiscale druk op huiseigenaren in box 3 van de inkomstenbelasting doet hetzelfde. Drie achtereenvolgende kabinetten, twee keer Rutte, nu Schoof, slagen er maar niet in om deze knoop te ontwarren. Zolang de verzwaarde fiscale heffing en de onzekerheid over het box 3-beleid voortduren blijft de woningmarkt ontregeld.  

Bevolking blijft groeien

Als klap op de vuurpijl bevriezen coalitie en kabinet dit jaar en volgend jaar de huren in de sociale sector. Klinkt als déjà vu? De Jonge verlaagde als minister de opbrengsten voor commerciële verhuurders met als gevolg: krimpende huurmarkt. De coalitie verlaagt de verwachte opbrengsten voor woningcorporaties. Met als gevolg: ontmoediging van sociale nieuwbouw terwijl de bevolking blijft groeien door asiel- en arbeidsmigratie. De coalitiepartijen herhalen de stommiteit van Hugo de Jonge.

Menno Tamminga is economisch columnist van Wynia’s Week. Eerder was hij redacteur en columnist van Het Financieele Dagblad en van NRC Handelsblad.  

Wynia’s Week verschijnt drie keer per week, 156 keer per jaar, met even onafhankelijke als broodnodige artikelen en columns, video’s en podcasts. De groei en bloei van Wynia’s Week is te danken aan de donateurs. Doet u al mee? Doneren kan op verschillende manieren. Kijk HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Menno Tamminga: Je zal maar huurder zijn. Wet van Hugo de Jonge zorgde voor verkoopgolf huurhuizen, nu zet coalitie sociale nieuwbouw op slot verscheen eerst op Wynia's Week.

Niemand minder dan de gelauwerde journalist H.J.A. Hofland (1927-2016) deed in 1972 in zijn klassiek geworden boek Tegels lichten een dappere poging om dit clichébeeld te corrigeren. Het ‘eerste zuiver politieke binnenlandse verzet’ in het naoorlogse Nederland, zo schreef Hofland, kwam niet van Provo’s, Maagdenhuisbezetters, Dolle Mina’s of andere linkse helden van de jaren zestig. Nee, het kwam van rechts en het begon al in de jaren vijftig – dankzij onze boeren.

Tegen groeiende overheidsbemoeienis

Hofland doelde op de Landelijke Vereniging voor Bedrijfsvrijheid in de Landbouw (BVL). Deze ‘vrije boeren’, zoals ze zichzelf noemden, keerden zich tegen de groeiende overheidsbemoeienis met de agrarische sector. Vooral voor kleine landbouwers pakte de stortvloed aan nieuwe regels en voorschriften vaak funest uit.

Uit BVL-kringen kwam in 1958 de Boerenpartij voort, met de welbespraakte Bennekomse veehouder Hendrik Koekoek als aanvoerder. In 1963 kreeg de partij landelijke bekendheid, toen een aantal keuterboeren uit het Drentse Hollandscheveld weigerde nog langer de verplichte heffingen van het bedrijfschap voor de landbouw, het zogenoemde Landbouwschap, te betalen.

Het bevoegd gezag reageerde met beslagleggingen en ontruimingen, waarna de zaak compleet uit de hand liep: barricades, gehelmde agenten met karabijnen en traangas, charges, waarschuwingsschoten, een boerderij die in vlammen opging. Het politieoptreden bezorgde de vrije boeren een sympathiek underdog-imago en leverde Koekoek bij de Tweede Kamerverkiezingen van 1963 drie zetels op. Bijna twintig jaar zou de Boerenpartij het volhouden op het Binnenhof, met zeven zetels (in 1967) als beste resultaat.

De laatste jaren hebben we opnieuw gemerkt dat de agrarische sector en het daarmee verbonden Nederland van buiten de grote steden (‘de regio’) niet met zich laten sollen. In het kielzog van het massale verzet tegen het Haagse stikstofbeleid werd de BoerBurgerBeweging (BBB) bij de Provinciale Statenverkiezingen van 2023 ’s lands grootste partij. In tien van de twaalf provincies bestuurt BBB sindsdien mee en ook staat de partij van Caroline van der Plas klaar om ministers te gaan leveren voor het volgende kabinet.

Stil en berustend lijden

De vitaliteit en de weerbaarheid van onze boeren staan in schril contrast met het stille en berustende lijden van een andere categorie Nederlanders die de laatste jaren zwaar is gedupeerd door Haags beleid: de eigenwoningbezitters.

Nog maar vijftig jaar geleden, zo werd in 2022 geconcludeerd in Grote idealen, smalle marges, een monumentaal overzichtswerk van het Centrum voor Parlementaire Geschiedenis over de jaren zeventig, was er sprake van een ‘bloeiend klimaat voor eigenwoningbezit’. Zo worden vanaf 1974 – het linkse kabinet-Den Uyl regeert het land –  premieregelingen ingevoerd om aankomende huiseigenaren te stimuleren. Aan het aantasten van de hypotheekrenteaftrek denkt niemand.

Opdoffers voor huiseigenaren

Eind jaren negentig komt het omslagpunt. Eigenwoningbezitters krijgen de ene opdoffer na de andere. Een kleine greep:

In 1997 verdwijnt de aftrekbaarheid van de rente op leningen met consumptieve doeleinden en met de belastingherziening in 2001 ook de aftrekbaarheid van de rente op een tweede woning. Tegelijkertijd wordt de aftrek op maximaal dertig jaar gezet.

In 2004 wordt de bijleenregeling ingevoerd, die ervoor zorgt dat de overwaarde bij verkoop in mindering moet worden gebracht op de nieuwe hypotheek, anders is de rente op dat deel van de hypotheek niet meer aftrekbaar.

Vanaf 2013 is voor nieuwe hypotheken de rente alleen aftrekbaar als de hele hypotheek minstens annuïtair wordt afgelost in dertig jaar. Het maximum percentage waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, zo beslist het kabinet-Rutte II, wordt versneld afgebouwd met drie procentpunten per jaar. Per 1 januari is de maximale aftrek geïndexeerd op 36,97 procent.

Waar is het verzet?

De stapsgewijze afbraak van de hypotheekrenteaftrek – nota bene onder leiding van een liberale premier wiens partij gold als kampioen van de huiseigenaars – gaat gelijk op met omhoogschietende lasten. Zo wordt de onroerendezaakbelasting (ozb) door veel gemeenten gebruikt om gaten in de begroting te vullen. Ook zijn er steeds vaker kostbare verplichtingen: van een energielabel bij de verkoop van een huis tot de aanschaf van een hybride warmtepomp bij vervanging van de cv-ketel (voorzien per 1 januari 2026).

Wat een ellende. En dan te bedenken dat bijna zes op de tien Nederlanders in een koophuis woont. Maar waar is het verzet? Waar zijn de equivalenten van LTO Nederland, Agractie en Farmers Defence Force, om woningeigenaren te mobiliseren en Den Haag te laten sidderen? Waar is de Caroline van der Plas van de huizenbezitters?

In theorie, maar dan ook alléén in theorie, zou dat Cindy Kremer moeten zijn. Ze is algemeen directeur van de Vereniging Eigen Huis (VEH), de zojuist vijftig jaar geworden belangenorganisatie voor (aspirant-)woningbezitters. De 797.000 lezers van verenigingsorgaan Eigen Huis Magazine kennen haar als de vrouw die elk nummer prominent opent met een paginagrote column.

Maar helaas: pittige teksten zijn het niet. Het idee dat onze overgereguleerde woningmarkt wel eens baat zou kunnen hebben bij mínder voorschriften en mínder betutteling, lijkt aan Kremer niet besteed. Dat is ‘stuurloosheid’, terwijl er juist ‘stevige regie’ nodig is. Zelden gaan de hakken in het zand, nooit worden er messen geslepen. Is uit onderzoek gebleken dat Nederlanders vrij ruim wonen, vergeleken bij Duitsers en Britten? Dan zullen we er ‘dus aan moeten wennen’ dat we in de toekomst ook in Nederland ‘kleiner en nóg dichter op elkaar wonen – en dat past op zich mooi bij de gedachte van meer naar elkaar omzien’. Dominee Gremdaat zal instemmend hebben geknikt, maar een vechtersmentaliteit klinkt anders.   

‘Superbelangrijk werk’

Geen wonder dat niemand in politiek Den Haag bang is voor Vereniging Eigen Huis. Zijn er Tweede Kamerverkiezingen in aantocht? Dan mogen, zoals vorig jaar, politici van alle partijen in Eigen Huis Magazine zes pagina’s lang hun zegje doen – met de (toen) grootste oppositiepartij PVV als opvallende afwezige. ‘Vereniging Eigen Huis doet superbelangrijk werk en ik vind het heel mooi te zien hoe zij mensen helpt met verduurzaming,’ zegt D66-klimaatminister Rob Jetten in het jubileumnummer.

Een belangenvereniging voor huizenbezitters die door de overheid wordt geprezen omdat ze zo behulpzaam is bij het uitvoeren van beleid: als vanzelf zijn we dan terug bij de spruitjeslucht waarmee deze column begon.

Roelof Bouwman is columnist en adjunct-hoofdredacteur van Wynia’s Week. Hij schrijft over politiek, geschiedenis en media.

Wynia’s Week is jarig! Bent u al donateur? Doneren kan op verschillende manieren. Hartelijk dank!

Het bericht Helaas voor geplaagde woningbezitters: helemaal niemand in Den Haag is bang voor Vereniging Eigen Huis verscheen eerst op Wynia's Week.

Niet alleen minister De Jonge grossiert hierin. De Tweede Kamer doet er graag een schepje bovenop. Zo kwamen Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU) met een initiatiefwetsvoorstel om een einde te maken aan de in 2016 ingevoerde mogelijkheid voor tijdelijke huurcontracten met een maximale looptijd van twee jaar. Hun wetsvoorstel werd aangenomen, met alleen tegenstemmen van VVD, FVD en Groep-Van Haga.

Wetsvoorstel treft particuliere verhuurders

Nijboer en Grinwis noemen vijf redenen voor hun wetsvoorstel. Alle vijf zouden voortvloeien uit de evaluatie van de tijdelijke huurcontracten, waaruit blijkt dat deze:

1. Niet hebben bijgedragen aan vergroting van de woningvoorraad.
2. Nog steeds fors toenemen in gebruik.
3. Leiden tot hogere huurstijgingen.
4. De leefbaarheid van woonwijken achteruit doen hollen.
5. Zorgen voor meer onzekerheid en stress bij huurders.

Het wetsvoorstel treft particuliere verhuurders, waarvan er in Nederland 235.000 zijn. Zij worden op pagina 1 van de Memorie van Toelichting (MvT) collectief weggezet als ‘vastgoedspeculanten, huisjesmelkers en pandjesbazen’ die ‘proberen zich te verrijken aan de woningnood’. Meer dan 95 procent van hen verhuurt minder dan tien woningen en ruim 60 procent verhuurt maar één woning.

Ad 1. Nijboer en Grinwis concluderen op pagina 11 van de MvT : ‘De introductie van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd hebben (sic) niet bijgedragen aan een vergroting van het aanbod door meer optimaal gebruik van de woningvoorraad.’

Tabel 4.1 in de evaluatie laat een toename zien van 31,5 procent van de particuliere sociale huur vanaf anderhalf jaar voor tot anderhalf jaar na invoering in mei 2016. Juist in het sterkst gereguleerde segment mocht een effect van deze maatregel worden verwacht en dat is er ook.

Conclusie volgt niet uit evaluatie

Op pagina 26 concludeert de evaluatie als antwoord op de vraag waarom het aantal particulier verhuurde woningen sterk is toegenomen: ‘Een causaal verband met maatregelen van de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 kan echter op basis van de beschikbare data niet worden aangetoond.’ Dat is wat anders dan Nijboer en Grinwis schrijven, die het hebben over het niet kunnen aantonen van een kwantitatief effect. Companen stelt echter dat het om methodologische redenen niet mogelijk is een effect aan te tonen. De onderzoekers gaan niet in op de vraag waarom.

De conclusie dat tijdelijke contracten niet hebben bijgedragen aan vergroting van de woningvoorraad volgt niet uit de evaluatie noch uit enige andere studie naar de huurmarkt in de afgelopen jaren.

Gebruik gestabiliseerd

Ad 2. Na een flinke toename van het aandeel tijdelijke contracten na invoering van de maatregel per 1 juli 2016 is het gebruik vervolgens snel gestabiliseerd. Het aandeel bedraagt ongeveer de helft bij alle particuliere verhuringen. De bewering van Nijboer en Grinwis van een forse verdere toename van het gebruik klopt dus niet.

Ad 3. Volgens Nijboer en Grinwis gebruiken particuliere verhuurders opeenvolgende tijdelijke contracten om telkens na afloop daarvan de huurprijs te verhogen. Dit zou leiden tot ‘explosieve’ huurstijgingen in met name de vrije sector. Op pagina 29 van de evaluatie schrijven de onderzoekers echter: ‘Het is op basis van de beschikbare data niet aan te tonen dat het vaker verhogen van de huren in de particuliere sector direct verband houdt met de invoering van tijdelijke huurcontracten.’

De evaluatie laat zien dat de verschillen tussen het geliberaliseerde deel van de huurmarkt, de gereguleerde particuliere verhuur en de corporaties beperkt zijn. Zo verhoogt het overgrote deel van de corporaties ook de huur als een woning vrijkomt. Bovendien kan een huurder ook voor particuliere huurwoningen boven de sociale huurgrens tot zes maanden na beëindiging van een tijdelijk contract aan de Huurcommissie vragen de aanvangshuur te toetsen. Dit zet een rem op telkens nieuwe huurprijsverhogingen voor woningen die volgens het puntenstelsel onder de sociale huur vallen.

De evaluatie stelt dat veel huurders geen gebruik van deze mogelijkheid maken uit angst om dan niet langer in aanmerking te komen voor een vast contract (pp 47-48). Na tweeënhalf jaar zijn de huurders óf al uit de woning óf in bezit van een vast contract. Het is nogal vreemd dat dit de onderzoekers (en hun ambtelijke meelezers) is ontgaan. Ook wordt in dit kader niet genoemd dat sinds mei 2021 de maximale jaarlijkse huurstijging in de vrije sector is beperkt tot de inflatie plus 1 procent.

De conclusie dat tijdelijke huurcontracten leiden tot hogere huurstijgingen volgt niet uit de evaluatie.

Linkse gemeenten willen meer greep op woningmarkt

Ad 4. Tijdelijke huurcontracten zouden volgens Nijboer en Grinwis de leefbaarheid van woonwijken aantasten. Dit is geen conclusie van de onderzoekers maar een indruk van de gemeenten waarmee is gesproken. Bij de gemeenten gaat het om de VNG, Amsterdam, Den Haag en Leiden.

Deze linkse gemeenten willen vooral meer greep op de woningmarkt. Zij zeggen zich zorgen te maken over de leefbaarheid van wijken als hele straten worden opgekocht door particuliere beleggers. De vraag op welke schaal dit voorkomt wordt niet beantwoord en ook wordt niet aangegeven dat via de opkoopbescherming gemeenten dit al kunnen voorkomen. Deze gemeenten geven aan toe te willen naar een vergunningstelsel voor particuliere verhuur in combinatie met afspraken over de hoogte van de huur.

Ad 5. Nijboer en Grinwis stellen dat tijdelijke huurcontracten leiden tot meer stress en onzekerheid voor huurders. Companen blijkt gesproken te hebben met in totaal twee huurders, waarmee men via de Woonbond in contact kwam. De Woonbond zelf komt uitgebreid aan bod in de evaluatie en houdt er nogal radicale ideeën op na. Bij de huurteams is gesproken met twee in Amsterdam en één in Nijmegen, waarvan er één onderdeel is van de gemeente en de andere twee worden gesubsidieerd door de gemeente.

Logisch dat verhuurder wil weten wat voor vlees hij in de kuip heeft

Companen heeft met geen enkele particuliere verhuurder gesproken. Van de particuliere verhuurders blijkt slechts 15 tot 25 procent tijdelijke contracten nooit om te zetten in vaste. Bijna de helft doet dat meestal wel. Nijboer en Grinwis maken hier nogal een punt van, omdat destijds bij de bespreking van het wetsvoorstel in 2015 is afgesproken dat tijdelijke contracten niet mogen fungeren als screeninginstrument voor nieuwe huurders. Dat laatste is echter een logische behoefte van elke verhuurder die graag wil weten wat voor vlees hij in de kuip heeft, alvorens voor mogelijk enige decennia aan deze persoon zijn eigendom uit handen te geven. Het is de vraag wat hier op tegen is.

Ook de koepel van woningbouwcorporaties Aedes wil, net als gemeenten en de Woonbond, dat tijdelijke huurcontracten verdwijnen. Dat is merkwaardig voor een club waarvan de leden zelf, op een beperkt aantal uitzonderingssituaties na, geen tijdelijke huurcontracten mogen afsluiten. Aedes vindt het problematisch dat particulieren dat wel mogen. Overigens weerhoudt deze opvatting veel individuele woningcorporaties niet om gretig gebruik te maken van deze uitzonderingen.

Institutionele beleggers maken nauwelijks gebruik van tijdelijke contracten, aangezien zij het aantal mutaties in hun woningbestand liever zoveel mogelijk beperken.

De evaluatie van Companen steunt vooral op indrukken, waaruit geen algemene conclusies kunnen worden getrokken. Dat tijdelijke contracten meer stress en onzekerheid veroorzaken bij huurders is aannemelijk maar is niet onderbouwd noch afgewogen ten opzichte van andere belangen of factoren die hieraan ook bijdragen, zoals schaarste.

Individuele particuliere verhuurder stond buitenspel

Tijdens de Kamerbehandeling van het wetsvoorstel brandde de discussie los over mogelijke uitzonderingen op de hoofdregel om tijdelijke contracten af te schaffen. Opmerkelijk was dat de uitzondering voor de particuliere verhuur van studentenkamers op voorstel van D66 en SP werd geschrapt. De initiatiefnemers wilden deze aanvankelijk handhaven. Ze hadden nu echter geen boodschap aan de evaluatie die deze uitzondering een succes noemt, omdat deze leidt tot een veel efficiëntere manier van kamerverhuur en de woningen beschikbaar houdt voor de doelgroep.

Het voorgaande maakt duidelijk dat alleen het perspectief van de huurder in tel was bij de evaluatie en het opstellen van het initiatief wetsvoorstel en de Kamerbehandeling. De individuele particuliere verhuurder stond buitenspel. Nijboer en Grinwis stellen dat de wet die tijdelijke huurcontracten mogelijk maakte ‘het beoogde doel niet heeft bereikt, maar wel grote nadelige effecten voor huurders met zich meebrengt’ (MvT, pagina 8). Dat is niet wat de evaluatie concludeert of laat zien.

De door Nijboer en Grinwis genoemde nadelen van tijdelijke huurcontracten hebben voornamelijk te maken met de grote krapte op de woningmarkt, zoals ook de evaluatie expliciet stelt. Die schaarste komt vooral door falend overheidsbeleid.

Eigenaar verliest weer zeggenschap over de woning

Huurbescherming vloeit logisch voort uit het feit dat een huurder kosten moet maken om te genieten van het toegezegde woongenot en niet direct een alternatief voorhanden heeft. Dat dient te worden afgewogen tegen het belang van de verhuurder die enige mate van zeggenschap moet houden over zijn vermogen met het oog op rendement en diversificatie. Dit laatste perspectief is al jaren zoek.

Op het moment dat het contract is getekend verliest de eigenaar voortaan weer de zeggenschap over de woning. Een gang naar de Huurcommissie of de kantonrechter is meestal zinloos, aangezien een huurder het wel erg bont moet maken wil hij daar ongelijk krijgen.

Zestig procent van de particuliere verhuurders verhuurt maar één woning. Zij hebben dus niet de mogelijkheid tot diversificatie die corporaties en institutionele beleggers en in mindere mate particuliere beleggers met meer dan tien woningen wel hebben. Bij die grotere partijen zullen er binnen een overzichtelijke termijn altijd wel woningen (en daarmee vermogen) vrijkomen.

Een particuliere verhuurder met één woning kan dertig of veertig jaar aan een contract vastzitten. Logischer was, als je dan toch toe wilt naar meer vaste contracten, om een uitzondering toe te staan aan particulieren die slechts één of twee woningen verhuren. Daarbij kan eventueel een langere looptijd dan twee jaar worden afgesproken die door de verhuurder niet kan worden bekort (maar door de huurder wel).

Dit wetsvoorstel leidt tot minder aanbod van huurwoningen

Dit soort varianten is niet eens overwogen. Het illustreert hoe graag een Kamermeerderheid, en dan ook nog onder valse voorwendselen, leuke dingen voor de mensen wil doen als de rekening elders kan worden neergelegd. Die rekening komt uiteindelijk terug bij de huurder.

Met dit wetsvoorstel krijgen bestaande huurders extra rechten, maar voor toekomstige huurders zullen minder woningen beschikbaar zijn. Een evaluatie waar niet al vanaf het begin op was beknibbeld had glashelder de economische wetmatigheid aangetoond dat deze maatregel die verhuurders beperkt in het kunnen beschikken over hun vermogen (in combinatie met tal van andere maatregelen die het rendement van particuliere verhuurders onder druk zetten) leidt tot minder aanbod van huurwoningen. Korte termijn-populisme heeft gezegevierd.

De donateurs vormen het fundament van Wynia’s Week.  Doneren kan op verschillende manieren, kijk HIER. Alvast hartelijk dank!

Het bericht Het verbieden van kortdurende huurcontracten leidt tot minder aanbod van huurwoningen verscheen eerst op Wynia's Week.

Ook beleggers, makelaars en verhuurders hebben er geen goed woord voor over: waarschuwingen tegen regulering werden op het ministerie van De Jonge in de wind geslagen. ‘Alles wat tegen regulering spreekt wordt genegeerd. Of alleen gezien als risico voor de haalbaarheid van het plan,’ zegt Edward Touw van verhuurder Heimstaden.

Iedereen wijst het af, De Jonge gaat door

Het vakblad Vastgoedmarkt kwam er achter dat belangenorganisaties, het Centraal Planbureau, De Nederlandsche Bank en het Planbureau voor de Leefomgeving eensgezind waren in hun voorspellingen: door de grens tussen sociale en vrije huur te verhogen, en zo’n 330.000 woningen uit de vrije markt te halen, zouden verhuurders hun woningen gaan verkopen en beleggers en ontwikkelaars minder huurwoningen gaan bouwen.

‘(Beleggers) geven aan dat een stapeling van maatregelen ertoe leidt dat zij zich in groten getale terugtrekken uit de woningmarkt,’ schreef een ambtenaar. De Jonge zette echter door. De waarschuwingen komen uit.

Bouw van huurwoningen valt terug

‘Hoe meer Haagse aansturing, hoe minder nieuwe woningen,’ vertelt Jeppe de Boer, partner bij het beleggingsfonds Annexum in Amsterdam.

Vastgoedadviseur CBRE verwacht dat tussen de 50.000 en 100.000 huurwoningen in de verkoop gaan. Uit cijfers van Capital Value, nog een adviesbureau, blijkt dat investeerders vorig jaar een vijfde minder in de bouw van huurwoningen staken. In vergelijking met 2020 is de afname zelfs 36 procent.

Het Economisch Instituut voor de Bouw voorspelt dat de bouw van nieuwe woningen (koop en huur) dit jaar met 3,5 procent afneemt en volgend jaar met nog eens 5,5 procent. Terwijl het kabinet de woningbouw juist wil versnellen.

‘Asociaal beleid’

Joost Onrust, eigenaar van De Nederlandse Vastgoedmaatschappij, doet zijn beklag op LinkedIn: ‘Bestempel een woning als een grondrecht, waar niemand iets aan mag verdienen, noem iedere belegger een huisjesmelker en dus totaal onwenselijk en voilà, Den Haag belast en reguleert de markt volledig kapot met als triest resultaat dat er een massale uitponding plaatsvindt,’ een vakterm voor de verkoop van huurwoningen. Woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar ook niet kunnen kopen, vallen tussen wal en schip.

De Boer vult aan: ‘Onze woningmarkt werkt prima voor geluksvogels met een eigen huis of een sociale huurwoning met huursubsidie, maar nieuwkomers op de huizenmarkt staan in de kou.’ Het is volgens hem asociaal beleid: ‘Niet voor niks vormt de wooncrisis een pijnlijke voedingsbodem voor sterke gevoelens van ongelijkheid in de samenleving.’

Meer scheefwoners

De Nederlandsche Bank waarschuwde De Jonge dat regulering huurders zou ontmoedigen om te verhuizen. Dat gebeurt al: sociale huurders die meer dan 44.000 euro per jaar gaan verdienen, en dus in principe geen recht meer hebben op een corporatiewoning, blijven steevast zitten. Verhoog de liberalisatiegrens van 750 naar 1.000 euro per maand en nog eens honderdduizenden huurders gaan ‘scheefwonen’.

Temeer omdat De Jonge de huren niet met de inflatie mee laat stijgen. Vorig jaar mochten de huren in de vrije sector met maximaal 3,3 procent stijgen, dit jaar met maximaal 4,1 procent. In de sociale sector geldt een maximum van 3,1 procent. Zo’n 600.000 sociale huurders met een laag inkomen krijgen zelfs huurverlaging. Een Kamermeerderheid van CDA, D66, GroenLinks, PvdA, PVV en SP wil ook nog eens de huren voor 100.000 huishoudens in de vrije sector verlagen.

Middensegment verdwijnt

Wie huurbescherming of zelfs huurverlaging krijgt, gaat minder snel verhuizen. Ook al wordt een woning ongeschikt, omdat de kinderen het huis uit zijn, een partner is overleden of iemand moeilijk de trap opkomt. Nieuwe huurcontracten worden duurder, want daar moeten verhuurders hun marge op halen.

‘Je krijgt zo meteen een enorme kloof,’ vertelt Ramon Stoffer, makelaar in Hoorn en afdelingsvoorzitter van de NVM Noord-Holland-Noord.

Het middensegment – huurwoningen rond de liberalisatiegrens – verdwijnt. Dat is voor verhuurders niet meer rendabel. Sociale woningen worden nog schaarser. In de vrije markt blijven alleen de duurste appartementen over.

Uit cijfers van woningwebsite Pararius blijkt dat er al minder huurwoningen worden aangeboden. In Amsterdam namen de huren vorig jaar met 11 procent toe terwijl ze landelijk daalden.

Van Rij geeft de nekslag

De nekslag komt volgens Stoffer van de Belastingdienst. ‘We zijn rechts ingehaald door de staatssecretaris, Marnix van Rij,’ ook van het CDA.

De overdrachtsbelasting voor eigenaren van meerdere woningen is sinds 2021 gestegen van 2 naar 10,4 procent. De Belastingdienst rekent dit jaar met een fictief rendement van bijna 6,2 procent op investeringen, waaronder woningen. Dat was 4 procent, wat volgens Stoffer reëler was. De belasting over dat vermeende rendement gaat van 31 naar 32 procent. En er mag minder van de hypotheekschuld van de belasting worden afgetrokken.

Vastgoed Belang, de belangenbehartiger van particuliere verhuurders, geeft als voorbeeld een woning van 255.000 euro die voor de helft is gefinancierd. De eigenaar vangt 1.050 euro huur per maand. Daar gaan kosten af: onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke- en waterschapsbelastingen. Blijft over een nettoresultaat van iets meer dan 4.000 euro per jaar. Vorig jaar hield die verhuurder daar 2.900 euro van over.

Dat was al geen vetpot, maar dit jaar wordt het helemaal bont. Dezelfde verhuurder houdt na alle belastingen nog maar 565 euro over – over het hele jaar. En dat veronderstelt dat de onderhoudskosten gelijk blijven, wat natuurlijk onwaarschijnlijk is.

Verduurzaming wordt onbetaalbaar

‘Een nog wat onderbelicht onderwerp in de hele discussie is dat het voor verhuurders veel moeilijker en vaak zelfs onmogelijk wordt om een verduurzaming nog rond te rekenen,’ vertelt Touw. Zijn Heimstaden beheert 13.500 woningen in Nederland die tegen 2030 allemaal een energielabel C of hoger moeten krijgen.

De Jonge verbiedt vanaf 2026 de aanschaf van cv-ketels en verplicht de installatie van warmtepompen. Vanaf 2030 zouden woningen met minder dan het energielabel D helemaal niet meer mogen worden verhuurd. Tot die tijd moet er dus flink worden geïnvesteerd, en de kosten nemen door inflatie en personeelstekorten toe.

‘Kennelijk zijn de “beruchte” verhuurders degenen die de inflatie moeten gaan beteugelen,’ schrijft Onrust, ‘want volgens Den Haag heeft een verhuurder geen last van gestegen kosten, zoals rente en onderhoud. De huren moeten omlaag, en fors!’

Kleine verhuurders komen in de knel

Stoffer heeft al klanten die niet meer rondkomen. ‘Ik hoor niks anders dan kleine beleggers die zeggen: weg met dat ding, dit wil ik niet. Dat zijn voor een groot gedeelte mensen met één of twee woninkjes die enorm in de knel komen.’

Makelaar Anniek Steltenpool-Docter ziet hetzelfde in de hoofdstad, waar het renoveren van monumentale panden nog duurder is. ‘In Amsterdam werden jarenlang woningen veel gesplitst in kleine units. Kleine woningen die juist toegankelijk zijn voor starters en ouderen,’ die (nog) niet kunnen kopen. ‘Het merendeel van deze woningen zal verkocht worden, omdat ze niet meer rendabel zijn.’

Grote verhuurders ontspringen de dans

Stoffer weet dat al wordt gesproken over uitzonderingen voor woningcorporaties en nieuwbouw, omdat de bouw van huurwoningen dreigt stil te vallen.

De professionele verhuurders kunnen, in tegenstelling tot particuliere beleggers, hun investeringen in isolatie, warmtepompen en zonnepanelen nog wel van de belasting aftrekken. ‘Dan ga je echt met twee maten meten.’

Bart Rijgwart van Vastgoed Belang valt hem bij: ‘Corporaties beschikken over een dekkingsfonds voor hun financieringen wat resulteert in heel goedkope leningen. Dat ligt bij particuliere beleggers heel anders.’ Corporaties betalen minder dan 3 procent rente, particulieren meer dan 6 procent. ‘Gezien deze hogere rente, gecombineerd met onderhoudskosten, verduurzaming, extra belasting en mogelijke huurverlaging zouden de rendementen wel gigantisch moeten zijn om een dergelijke belegging nog rendabel te maken.’

Het tegendeel is waar. De gemiddelde verhuurder is een kleine ondernemer die zijn of haar pensioen in vastgoed heeft zitten. Dat komen De Jonge en Van Rij afpakken. Stoffer spreekt dan ook over ‘pestmaatregelen tegen kleine beleggers’ die ten onrechte als ‘huisjesmelkers’ worden weggezet.

Problemen worden overdreven

Welk probleem zijn De Jonge en Van Rij eigenlijk aan het oplossen?

Vrije huurwoningen vormen maar 8 procent van het woningaanbod. Dat is naar internationale maatstaven weinig, maar voor Nederlandse begrippen veel: tussen 2012 en 2021 verdubbelde het aantal vrije huurwoningen. De sociale sector was ooit nog groter.

Driekwart van de vrije huurwoningen is in particulier bezit. Het aantal particuliere verhuurders wordt geschat op 250.000.

De makelaars noemen als voordeel van kleine verhuurders dat die sneller en soepeler te werk gaan. Corporaties en grote vastgoedbeheerders vragen veel papierwerk van woningzoekenden. Wie niet precies in het plaatje past – een zzp’er met wisselend inkomen; iemand die net gescheiden is en nog geen inkomen heeft, maar wel vermogen – komt er moeilijk tussen. Een particuliere verhuurder kan daar zelf over beslissen.

Er zijn huisjesmelkers, maar volgens Carola de Groot, econoom huizenmarkt van RaboResearch, moet dat probleem niet worden overdreven. ‘Woekerhuren’ komen nauwelijks voor. Acht op de tien huurders betaalt minder dan 1.000 euro per maand.

Vooral Amsterdam en Utrecht zijn duur

Nieuwe huurders, vooral in Amsterdam en Utrecht, zijn duurder uit: de helft van de nieuwe huurders in die steden betaalt meer dan 1.000 euro per maand. Volgens De Jonge is dat zorgelijk.

Er willen echter simpelweg meer mensen in Amsterdam en Utrecht wonen dan er woonruimte is. Hoge huren zijn de uitkomst van vraag en aanbod. Het kunstmatig laag houden van de huren lost die schaarste niet op. Het geeft één groep (huurders) een voordeeltje ten koste van anderen (verhuurders en woningzoekenden).

Wanbeleid van linkse stadsbestuurders speelt ook mee. Zo worden ontwikkelaars in Amsterdam gedwongen om 40 procent van hun woningen opzij te zetten voor sociale huur en nog eens 40 procent voor het ‘middensegment’, wat in de praktijk betekent: rond kostprijs verkopen of verhuren. Slechts één op de vijf woningen mag vrij worden verhuurd of verkocht. En dan verbaasd zijn dat die vijfde woning duur uitvalt.

Ook De Groot waarschuwde vorig jaar dat de bouw van middenhuurwoningen zou afkoelen. ‘Bovendien bestaat de kans dat sommige verhuurders de handdoek in de ring gooien en dat zij hun huurhuizen verkopen.’ Goed nieuws voor kopers: het groeiende aanbod compenseert de stijgende rente. Wie op zoek is naar een huurwoning heeft het nakijken.

We vallen u er niet graag mee lastig, maar het is natuurlijk wel waar: de donateurs vormen het fundament van Wynia’s Week. U maakt het als donateur mogelijk dat ons online magazine 104 keer per jaar verschijnt – ook nu weer, in het nog jonge jaar 2023. Doneren kan op verschillende manieren, kijk HIER. Alvast hartelijk dank!

Het bericht Huurbeleid van kabinet leidt niet tot meer, maar tot minder huurwoningen verscheen eerst op Wynia's Week.

Ons beeld van ‘de’ Amerikaanse stad is New York, maar typischer zijn Atlanta in de staat Georgia en Phoenix in Arizona, twee steden die de afgelopen jaren uit hun voegen zijn gegroeid: een cluster wolkenkrabbers in het centrum met daaromheen kilometers laagbouw. In woonwijken is hoogbouw vaak niet eens toegestaan.

Dat geldt ook in de voorsteden. Daar mogen doorgaans alleen vrijstaande koopwoningen worden gebouwd. Sociale huur is in de suburbs taboe.

Zo worden Amerikanen met de laagste inkomens uit de beste wijken geweerd, terwijl kinderen daar via goede scholen en sociale controle de beste kans maken op een beter leven. Het gebrek aan betaalbare woningen houdt de sociale ongelijkheid in stand. Caissières, leraren, schoonmakers en verpleegkundigen wonen niet zelden op uren rijden van hun werk.

Hoger opgeleide Amerikanen stellen huwelijk en kinderen uit tot ze een huis kunnen kopen. Amerikanen van alle inkomens en leeftijden verhuizen steeds minder. De ongelijkheid tussen regio’s neemt daardoor toe. In rijke staten als Californië en New York zit het modaal jaarsalaris tegen de 80.000 dollar aan. In de armste staten, Arkansas en Mississippi, is het nauwelijks meer dan de helft.

Amerikanen houden niet van dwang

Thuiswerken is voor sommigen een oplossing. Reclamemakers hoeven niet meer in Manhattan en ICT’ers niet meer in Silicon Valley te wonen. Maar voor Amerikanen die met hun handen werken biedt Zoom geen uitkomst. Er moeten nog steeds huizen in en rond de steden bij.

Biden kan gemeenten niet dwingen om te bouwen. Die macht heeft de federale overheid niet. Wel gaat hij over de begroting voor economische ontwikkeling en infrastructuur: bij elkaar tientallen miljarden dollars. Gemeenten die hun bouwregels versoepelen mogen voor in de rij aansluiten voor deze gelden. Biden wil dat steden meer hoogbouw, en voorsteden rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen, gaan bouwen.

De Jonge is niet van de zachte hand

In Nederland is de ongelijkheid minder groot, maar ook hier hangt woningbezit samen met sociale mobiliteit. Wie geen huis kan kopen, bouwt minder kapitaal op, en kan minder doorgeven aan de volgende generatie. Ook bij ons werken ondernemers en werknemers met een creatief beroep sinds corona vaker thuis, maar hebben caissières, leraren, schoonmakers en verpleegkundigen nog steeds moeite om een woning dichtbij hun werk te vinden.

In tegenstelling tot Biden is minister De Jonge niet van de zachte hand. Hij wil gemeenten aan plannen voor nieuwbouw binden. Er moeten 100.000 woningen per jaar bij. Hij eist van gemeenten dat zij 30 procent van die woningen opzij zetten voor sociale huur. Hij vraagt van alle gemeenten een ‘woonzorgvisie’ om in kaart te brengen welke aandachtsgroepen, zoals asielzoekers en daklozen, welke woningen nodig hebben.

Gemeenten moeten dan een ‘huisvestingsverordening’ afgeven waarin wordt geregeld hoe die woningen worden verdeeld. Minstens 12,5 procent wordt vrijgehouden voor asielzoekers die in Nederland mogen blijven. Vanaf 2026 verplicht De Jonge de installatie van warmtepompen. Vanaf 2030 mogen woningen met een slecht energielabel niet meer worden verhuurd.

Voor iedere maatregel is iets te zeggen, maar bij elkaar levert het gemeenten, ontwikkelaars en verhuurders een hoop extra geld en papierwerk op. Met waarschijnlijk tot gevolg dat het nog langer duurt om een bouwvergunning te krijgen (nu al gemiddeld twee jaar) en nog duurder wordt om te bouwen en te verhuren.

Meer prefab

Een kwarteeuw geleden bouwden de Amerikanen ​​362.000 prefab- of fabriekswoningen in een jaar. Vorig jaar waren dat er 106.000. De reden voor de afname is dat fabriekswoningen voor de wet gelijk zijn aan stacaravans, en gemeenten willen geen trailer parks.

Dat stigma is achterhaald. Fabriekswoningen komen in alle soorten en maten. Wat ze gemeen hebben, is dat ze goedkoop zijn.

Fabriekswoningen vallen echter niet onder de nationale hypotheekgarantie, waardoor Amerikanen met een laag inkomen dure leningen moeten aangaan om een fabriekswoning te kunnen kopen. Biden schaft dat onderscheid af. De verwachting is dat toekomstige huizenbezitters tientallen of zelfs honderden dollars per maand op hun hypotheek gaan besparen.

Ook De Jonge wil meer fabriekswoningen. Zodra een prefab in één gemeente is goedgekeurd, zou hetzelfde type automatisch in alle gemeenten mogen worden neergezet. Wel zo eerlijk, maar de gemeentelijke autonomie wordt zo wederom van bovenaf ingeperkt.

Verkeerde les

De Jonge trekt niet de bredere les uit het Amerikaanse voorbeeld: regelgeving heeft soms onbedoelde gevolgen. Niemand pleit voor torenflats in de voorsteden, maar het was ook niet de bedoeling dat alleen de rijken er konden vertoeven. Na de kredietcrisis werden de hypotheekeisen strenger. Beleidsmakers hadden niet door dat laagbetaalde Amerikanen daardoor op fabriekswoningen zouden zijn aangewezen, waarvan er ook nog eens ieder jaar minder werden gebouwd. Tot in de jaren negentig leken fabriekswoningen inderdaad op stacaravans. Inmiddels is de regelgeving achterhaald.

Biden is pragmatisch en versoepelt de regels. De Jonge voegt regels toe en noemt dat ‘regie’.

Neem de huurmarkt. In de sociale huur geldt een maximum-inkomen van 40.000 tot 45.000 euro per jaar voor alleenstaanden en gezinnen. Iedereen die daaronder zit, is bijna zeker op de sociale huur aangewezen, omdat verhuurders in de vrije sector een inkomenseis hanteren van drie keer de huur.

Tussen de sociale huur (29 procent van alle woningen) en de koopmarkt (58 procent) blijft een kleine vrije huursector over. Gelet op de vraag richt die zich met name op expats, goedbetaalden met een tijdelijke baan, en zzp’ers die geen hypotheek kunnen krijgen. (Ook in Nederland zijn de hypotheekregels aangescherpt.)

Nog minder huurwoningen

Toch wil De Jonge die kleine huurmarkt nog kleiner maken door woningen met een huur van maximaal 1.000 of zelfs 1.250 per maand onder hetzelfde puntenstelsel te brengen als de sociale huur. Op die manier moeten huurwoningen betaalbaarder worden. De kans dat er huurwoningen bij komen neemt echter af, want het wordt minder aantrekkelijk om een kamer of flat te verhuren, en om huurwoningen te bouwen.

Nederland heeft de hoogste graad van sociale huurwoningen in Europa. Nederland heeft ook de hoogste hypotheekschuld van Europa, omdat de overheid decennialang woningbezit heeft aangemoedigd, waardoor er veel meer koop- dan huurwoningen zijn gebouwd. Zal dat niet mede-verklaren waarom er zo weinig goedkope huurwoningen zijn?

Wynia’s Week is ongebonden en onafhankelijk. De donateurs maken dat mogelijk. Wordt u ook sponsor van Wynia’s Week? Dat kan HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Wij moeten leren van Joe Bidens Amerikaanse woonbeleid verscheen eerst op Wynia's Week.