Hugo de Jonge begon zijn loopbaan als onderwijzer, maar nu is onze voormalige vicepremier Commissaris van de Koning in Zeeland en als zodanig de grote voortrekker van de toekomstvisie ‘Zeeland 2050’, die de zuidwestelijke archipel eindelijk uit het vermeende slop moet halen. Het doel is een ‘veerkrachtige en aantrekkelijke provincie, waar mensen graag wonen, werken en leven’.

Het project heeft volgens de bedenkers ook landelijke uitstraling, want Zeeland 2050 maakt Nederland ‘schoner, groener en sterker’ door zijn nadruk op verduurzaming, energievoorziening, landbouw (innovatie, nieuwe teelten) en andere sectoren. Opmerkelijk puntje: Zeeland 2050 staat helemaal niet in het coalitieakkoord van 2023.

Meer mensen, steeds meer

Het groene innovatie-ideaal is één van de drie kernpijlers. De andere zijn Zeeland als kennisregio en hotspot voor vernieuwend onderwijs en onderzoek, en de aanwezigheid van ‘sterke dorpen en bruisende steden’. En daarvoor is forse bevolkingsgroei nodig. De burger die bij alle ronkende retoriek al een lichte argwaan voelde opkomen, is weer helemaal bij. Dit is de bottom line. ‘Er zijn meer Zeeuwen nodig,’ roept de speciaal opgetuigde website www.zeeland2050.nl.

Tot dusver wordt geen officieel streefgetal genoemd voor de gewenste bevolkingstoename. Er zoemen wel cijfers rond over de ideale groei van de vier grootste gemeenten Middelburg, Vlissingen, Goes en Terneuzen. Die moeten elk naar ongeveer 100.000 inwoners, een verdubbeling. De totale Zeeuwse bevolking zou in 2050 dan 400.000 tot 450.000 bedragen. Afgezien natuurlijk van de in principe tijdelijk aanwezige arbeidsmigranten en de 3,15 miljoen toeristen die jaarlijks in de provincie verblijven (dit cijfer uit 2024 behelst 13,2 miljoen geregistreerde overnachtingen), met de fysieke schimmel van alom opschietende recreatieparken tot gevolg.

En plotseling claimde de provincie dat er sprake was van een ‘beweging’: ‘Wat begon in het Provinciehuis in Middelburg is inmiddels omarmd door alle dertien Zeeuwse gemeenten en door Waterschap Scheldestromen.’ Men zette in 2025 een grote bijeenkomst op touw voor meer dan honderd bedrijven, organisaties en instellingen om Zeeland 2050 verder te promoten, en startte overleg met het Rijk over een gezamenlijke strategie en een investeringsagenda. ‘Zo maken we Zeeland 2050 stap voor stap samen concreet.’

Samen? Beweging? Ondanks de vrolijke, vooral jonge mensen die Hugo de Jonge omringen op frisse foto’s van de website is er van een beweging in de Zeeuwse polder vooralsnog weinig te bespeuren. Een sondering door de Provinciale Zeeuwse Courant leverde in september 2025 wel nurkse uitspraken op als: ‘We moeten geen Haagse vuilnisbak worden.’ De gepromote bevolkingsgroei is dan ook het enige aspect van ‘Zeeland 2050’ dat enig stof deed opwaaien onder de Zeeuwen.

Volksverlakkerij

Er is natuurlijk niets mis met een positieve insteek en brede samenwerking om een mooie toekomst te realiseren. Maar dan moeten je plannen een duidelijke grens laten zien tussen gelikte PR en degelijke prognostiek. Dat is nu niet het geval. Grote groepen nieuwe Zeeuwen lokken met ‘rust en ruimte’, terwijl hun komst juist een eind zal maken aan deze kwaliteiten is niet degelijk: het is volksverlakkerij.

Bovendien groeit het Zeeuwse inwonertal ook zonder het rooskleurig verschiet van Zeeland 2050 flink. Vanaf 1995 is de bevolking met 7,5 procent toegenomen van ongeveer 366.000 tot 393.000. Die groei vertoont sinds enkele jaren een snel stijgende lijn (bijna 7000 in vier jaar), vooral dankzij de huisvesting van nieuwkomers: statushouders, met name door de Spreidingswet, en grote groepen Oekraïners.

Tegengeluiden in de Zeeuwse Staten lieten een opmerkelijk verbond van links en rechts zien. Eerst dienden Groenlinks-PvdA en de Partij voor de Dieren in april 2025 een motie in die Zeeland 2050 als ‘eenzijdig groeiplan’ ter discussie stelde. Indiener Ernst Jonker: ‘Zeeland 2050 begon als een mooi idee: samen dromen over de toekomst. Maar het voelt nu meer als een nachtmerrie.’

Zeeland moest niet op de Randstad willen lijken en de ‘actieve rol van de Commissaris van de Koning’ riep ook vraagtekens op. De motie droeg Gedeputeerde Staten op om de visie Zeeland 2050 uit te stellen en te heroverwegen, met als doel een betere balans te bereiken tussen economische groei, natuurbehoud, leefbaarheid en sociale waarden. Na de verzekering van GS dat de thema’s en uitvoering van Zeeland 2050 nog terdege besproken gingen worden met provinciale instellingen en inwoners, werd de motie ingetrokken.

In september dienden Forum voor Democratie, de Partij voor Zeeland en GroenLinks-PvdA een nieuwe motie in: Zeeland 2050 moest uit alle beleidsvoorstellen worden geschrapt en niet gebruikt worden als basis voor beleid. Eerst moesten alle betrokken partijen de mogelijkheid hebben om hun bijdrage te leveren aan deze toekomstvisie. GS was immers een uitvoerend orgaan en diende niet ‘voor de muziek uit te lopen’. De motie kreeg alleen steun van PVV en SP en werd verworpen. Hugo kon weer op pad aan het hoofd van de fanfare.

Evenwichtige verdeling

‘De Jonge zoekt geregeld de publiciteit,’ berichtte de NOS laconiek in juni 2020, toen de coronacrisis al enige maanden woedde. Docent, politicus, minister, vicepremier: het is niet voldoende om de inhoud van Hugo’s rugzakje te determineren, hij heeft steeds meer weg van de geboren handelsreiziger.

Hugo loopt de zolen van zijn veelbesproken schoeisel stuk om de onontkoombaarheid van Zeeland 2050 alom aan de man te brengen. Onlangs nog in het Financieele Dagblad. ‘Ja, er wordt wel eens gezegd: maak van Zeeland nou het Florida van Nederland. Maar ik denk dat dit vooral verelendung betekent. Je kunt geen samenleving bouwen met alleen pensionado’s. Een samenleving is pas echt een samenleving als er een evenwichtige verdeling is tussen jong en oud.’

Opnieuw een argument van niks. Hebben de oudsten der pensionado’s geen logistiek en andere dienstverlening nodig, geen huisvesting, geen zorg door werkenden? Door de jongere generaties dus, die ook ergens moeten wonen en hun eten moeten kopen. Wat is er eigenlijk mis met Zeeland als Nederlands Florida? Veel Zeeuwen zouden zo’n toekomst toejuichen.

Bovendien lonkt bij dit perspectief een combinatie met verdere uitbating van Zeelands maritieme faculteiten. De Landschapsatlas van Walcheren van Kees Bos en Jan Willem Bosch bepleitte al in 2008 een versterkte zeehavenontwikkeling. Met een substantiële uitbreiding van de havens van Vlissingen-Oost kon de provincie werkelijk een ‘groenblauwe’ oase worden. Aan de in 2018 gefuseerde North Sea Port (Vlissingen, Terneuzen, Gent), in 2023 op de negende plaats van alle Europese havens, zal het niet liggen.

Krijsende meeuwen

De Scheldedelta als Nederlands Florida biedt in elk geval meer zicht op behoud van rust en ruimte dan Zeeland 2050. Zonder beleidsinterventies als deze zal de provinciale bevolking naar verwachting licht afnemen of stabiliseren.

‘Waar eens ’t gekrijs der meeuwen, verstierf aan ’t eenzaam strand,’ luidt de eerste regel van het volkslied van Zeeuws-Vlaanderen, waar Hugo de Jonge tegenwoordig domicilie houdt. Die eenzaamheid is allang een vage herinnering. Maar, geliefde aspirant-landverhuizer naar Zeeland, als het bescheiden restant aan ‘rust en ruimte’ u werkelijk aan het hart gaat, blijf dan waar u bent. Of kom gewoon een dagje naar het Zeeuwse strand.

Wynia’s Week verschijnt 156 keer per jaar en wordt volledig mogelijk gemaakt door de donateurs. Doet u mee, ook in het nieuwe jaar? Doneren kan zo. Hartelijk dank! 

Het bericht Hugo de Jonge wil op grote schaal nieuwe Zeeuwen lokken – met de ‘rust en ruimte’ waaraan hun komst een einde zal maken verscheen eerst op Wynia's Week.

De woningmarkt en immigratie waren de twee hoofdonderwerpen van de afgelopen verkiezingscampagne. De woningmarkt, zo wordt gezegd, is in crisis. Huizen zijn onbetaalbaar, jongeren kunnen geen huis vinden en moeten noodgedwongen bij hun ouders blijven wonen.

Nu heeft in een democratie de kiezer altijd gelijk en politiek partijen de kiezer hebben dus bediend met grote beloften. De politiek zal de gedane beloften echter niet kunnen waarmaken. Dat is gevaarlijk want het tast het toch al broze vertrouwen in de politiek verder aan.

Omdat ik zoveel slecht nieuws breng, begin ik met het goede nieuws. Wie kranten en tv bijhoudt zal het niet geloven, maar het gaat Nederland de afgelopen decennia uitstekend. Ons land hoort met Zweden, Denemarken, Zwitserland en Finland tot de vijf rijkste en gelukkigste landen ter wereld. Die voorspoed in welzijn en welvaart zijn niet vanzelfsprekend.

De bevolkingsgroei is ongelijk verdeeld

Rond 1980 stond Nederland er dramatisch voor. Onze steden waren verloederd en vervuild, huizen stonden op instorten. De zegeningen van de neoliberale revolutie uit de jaren tachtig waren toen nog niet op ons land neergedaald. Toen dachten we nog dat de overheid voor alles de oplossing was. Deze historie maant ons tot voorzichtigheid.

Terug naar de huidige toestand op woningmarkt. De vraag op de woningmarkt is sterk toegenomen. Immigratie wordt door politieke partijen van links tot rechts als een belangrijke oorzaak genoemd. De Nederlands bevolking is sinds 2000 inderdaad met meer dan tien procent gegroeid. Dat is in West-Europa echter geen uitzondering. Onze ‘peers’ Zweden en Zwitserland hadden zelfs een hogere bevolkingsgroei. Pogingen om de arbeidsmigratie te stoppen zijn elders vaak vastgelopen, denk aan Brexit. Of het komende kabinet de immigratie met succes tot staan zal brengen en of we daar beter van worden? De tijd zal het leren.

Die bevolkingsgroei is echter zeer ongelijk verdeeld over het land. Bijna de helft van de groei is geconcentreerd in de COROP-regio’s Amsterdam en Den Haag en de gemeenten Utrecht en Almere, gebieden die minder dan vier procent van het Nederlandse gebiedsoppervlakte beslaan. Daar wil iedereen wonen en daar is grond dus onvermijdelijk schaars en duur.

Dit is terug te vinden in bovenstaande lijstjes van twintig gemeenten met de hoogste én met de laagste huizenprijzen per vierkante meter. Van de twintig duurste gemeenten liggen er twaalf in de regio Amsterdam, drie in de regio Utrecht en één in de regio Den Haag; de overige vier zijn toeristengemeenten. In de rechterkolom is de prijs overal minder dan € 2500 per vierkante meter.

Woningbouw is het arbitreren tussen bouwkosten en huizenprijzen. Zolang de bouwkosten lager liggen dan de huizenprijzen wordt er gebouwd. Zodra dat niet meer het geval is valt de nieuwbouw stil. Je kunt niet allebei willen: én lage woningprijzen, én veel nieuwbouw.

De bouwkosten van een vierkante niet-gestapelde sociale woning (inclusief architect, btw en gemeenteleges, maar exclusief grond) is ongeveer € 2500 per vierkante meter. In de gemeenten in de rechterkolom kan dus geen renderende nieuwbouw plaatsvinden. Daarvoor zijn de woningprijzen te laag.

Kijken we vervolgens naar het andere extreem: het centrum van Amsterdam, binnen de ring A10, onder het IJ. Velen willen daar graag wonen. De marktprijs ligt daar rond € 9000 per vierkante meter. Een redelijk huurrendement van vier procent (in regio’s met lagere bevolkingsgroei ligt het rendement eerder op vijf procent) leidt daar tot een huurprijs van € 30 per vierkante meter per maand.

De huurmarkt is in Nederland altijd een ongewenst stiefkind geweest

Een midden huurappartement met € 750 maandhuur is daar dus niet groter dan vijfentwintig vierkante meter. Daarvoor zou een grote markt zijn. In andere wereldsteden is dat ook het geval. En toch houdt de gemeente de bouw van dat soort appartementen tegen en bestendigd daarmee de woningmarktcrisis.

Zeker nu de rente fors is gestegen en woningen duur zijn, zullen veel woningzoekenden zonder eigen middelen de komende jaren afhankelijk zijn van een goed functionerende huurmarkt. In Nederland is de huurmarkt altijd een ongewenst stiefkind geweest. Daarvoor is geen economische rechtvaardiging. De afweging tussen huren en kopen is als zeilen tussen Scylla en Charybdis. Kopen is Scylla: een eigenaar-bewoner heeft een betere prikkel voor het goed beheer van zijn woning omdat hij immers zelf de negatieve gevolgen ondervindt als hij zijn woning laat verloederen. Huren is Charybdis: woningprijzen variëren over de tijd.

Een woning is dus een riskante investering. Een eigenaar-bewoner is meestal buitensporig blootgesteld aan dit risico, zeker zonder eigen geld waardoor hij voor zijn financiering afhankelijk is van een hypotheek. Huren maakt een betere spreiding van risico’s mogelijk, ook over de landsgrenzenlanden heen. Ook het ABP spreidt zijn investeringsrisico’s internationaal. Dat verlaagt de risicopremie en dus de kapitaalkosten, waarschijnlijk met één procent.

De Nederlandsche Bank en/of het Centraal Planbureau zouden dat een keer goed in kaart moeten brengen. Deze risico worden vaak vergeten in steden van stijgende huizenprijzen, maar steken des te harder de kop op wanneer de woningmarkt onderuit gaat. De grote financiële crisis van 2008 werd hierdoor veroorzaakt.

Woningzoekenden zonder eigen geld worden op achterstand gezet

Woningzoekenden kunnen de afweging tussen de betere prikkels door te kopen versus betere risicospreiding door huurders, in principe zelf maken. Er is dus geen reden voor de overheid om die keuze te willen beïnvloeden met beleid, zoals belastingmaatregelen. Er zou dus fiscale neutraliteit tussen huur en koop moeten zijn.

De werkelijkheid is omgekeerd. Belastingdruk op huren is tien maal zo hoog als op kopen: ruwweg twee procent van de WOZ-waarde via de box III-heffing voor huurders/verhuurders (mede als gevolg van de box III-uitspraak van de Hoge Raad), versus 0,2 procent via het eigenwoningforfait voor eigenaar-bewoners. Bij het eerdergenoemde huurrendement van vier procent van de woningwaarde maakt dat huren dus twee keer zo duur als kopen.

De hogere overdrachtsbelasting voor verhuurders versterkt dit effect. Voor institutionele beleggers speelt iets soortgelijks als gevolg van de afschaffing van het regime voor Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) per 1 januari 2025. Woningzoekenden zonder eigen geld worden op de Nederlands woningmarkt systematisch op achterstand gezet.

Dit is de voornaamste oorzaak van de woningmarktcrisis: discriminerende belastingwetgeving voor de huurmarkt. Het zou wenselijk zijn deze discriminatie op te heffen: fiscale neutraliteit tussen huur en koop. Een dergelijke neutraliteit zal echter leiden tot een fors lagere opbrengst van de box III.

Maar niet alleen in de fiscale sfeer wordt huren systematisch benadeeld ten opzichte van kopen, ook in de regulering. In veel gemeenten geldt inmiddels een zelfbewoningsplicht, waardoor woningen alleen gekocht mogen worden door mensen die er zelf gaan wonen.

De motivering voor deze maatregel is dat zo voorkomen wordt dat ‘woningen worden onttrokken aan de woningmarkt voor beleggingsdoeleinden’. Deze motivering is even populair als krankzinnig. Hoezo wordt een woning die gekocht wordt om te verhuren onttrokken aan de woningmarkt? Zijn huurders dan geen woningzoekenden? Het tekent de achterstelling van woningzoekenden zonder eigen geld, zowel in het beleid als in de publieke meningsvorming.

Investeerders lopen politieke risico’s

Stel dat wij er inderdaad in zouden slagen tot 2030 één miljoen huizen te bouwen. Bij een gemiddelde woningprijs van drie ton leidt dat tot een financieringsbehoefte van ongeveer driehonderd miljard euro. Wie gaat dat betalen, of misschien beter gezegd, wie gaat dat financieren? Immers, een kleine overheidssubsidie daargelaten, zal uiteindelijk de bewoner voor de kosten moeten opdraaien. Als dit een huurder is, gaat de kost echter voor de baat uit: iemand zal in de tussentijd het noodzakelijke kapitaal op tafel moeten leggen.

Dergelijk investeringen hebben een lange looptijd. Hoe langer de looptijd, des te groter de risico’s. In het geval van woningen gaat het daarbij vooral om politieke risico’s: er is altijd wel een reden te vinden waarom huurders (een grote kiezersgroep!) ondersteuning nodig hebben. Wie is er nu beter in staat die steun te geven dan de verhuurder: de vermogende particulier of de institutionele belegger met diepe zakken? Zij kunnen op zo’n moment best een veer laten.

Er wordt veel gesproken over marktfalen dat zou vragen om publieke interventie. Wat we zojuist bespraken is de voornaamste bron van marktfalen: ons onvermogen om ons te binden aan onze beloften. Denk aan het gevangenendilemma: twee bankrovers beramen samen een kraak. Zij beloven elkaar nooit te zullen verraden als zij door de politie worden opgepakt en verhoord worden over hun rol. Dat is vooraf. Achteraf, eenmaal in de politiecel, slaat de twijfel toe: houdt hun partner-in-crime woord, of redt hij het vege lijf door de ander erbij te lappen.

Inderdaad: belofte maakt schuld, maar als er niemand is om die schuld op te eisen, schiet je daar als schuldeiser weinig mee op. Vanuit maatschappelijk oogpunt gezien is het probleem van dit gedachtenexperiment niet zozeer het verraad achteraf, maar het feit dat beide partners vooraf niet tot een afspraak kunnen komen: omdat zij beiden bang zijn achteraf verraden te worden.

Voor een bankroof is dat maatschappelijk gezien maar goed ook. Als het gaat over de financiering van woningbouw is dit echter schadelijk: beleggers investeren niet in woningen uit angst dat de politiek achteraf hun opbrengst inpikt ten bate van hun politieke achterban, door de vooraf toegestane huurstijging achteraf te beperken. Dit probleem speelt sterk in landen zoals Nederland, met strikte huurwetgeving en een lange traditie van politieke interventie in de woningmarkt.

Dit is precies de ramp die Hugo de Jonge tijdens zijn ministerschap met zijn ingrepen zoals de Wet Betaalbare Huur heeft aangericht. Bij het loskrijgen van lange termijn-investeringen in huurwoningen gaat het om een goede reputatie. Zonder dat steekt de investeerder zijn hoofd niet in de strop en komt de woning niet van de grond.

Herstel van de reputatieschade gaat jaren duren

Dit geldt a fortiori voor buitenlandse beleggers, die vanuit politiek oogpunt nog veel kwetsbaarder zijn. Zoals eerder betoogd is die buitenlandse belegger voor een bredere spreiding van het beleggingsrisico voorbij de landsgrenzen juist cruciaal.

Betrouwbaarheid eist dat huurbeleid saai en voorspelbaar is. Dat moet Hugo de Jonge worden nagegeven: saai en voorspelbaar was hij niet. Helaas is dat dus geen compliment. De Nederlandse overheid zal nog jaren moeten werken om de opgelopen reputatieschade te herstellen.

*Coen Teulings is hoogleraar Economie aan de Universiteit Utrecht. Dit artikel is eerder gepubliceerd in Vastgoedmarkt.

Wynia’s Week wordt mogelijk gemaakt door de vrijwillig betaalde abonnementen van de lezers, kijkers en luisteraars. Doet u al mee? Doneren aan Wynia’s Week kan HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Hugo de Jonge heeft een ramp op de woningmarkt aangericht en het herstel zal jaren duren verscheen eerst op Wynia's Week.

Dat moet nog maar blijken. Want Hugo de Jonge is sinds begin juli demissionair en de Tweede Kamer staat op het punt om allerlei plannen van het demissionaire kabinet in de ijskast te zetten. En als er iets controversieel is, dan is het wel de verplichte warmtepomp van Hugo de Jonge, in te voeren per 1 januari 2026. Dat blijkt ten overvloede uit een peiling van Wynia’s Week. Twee derde van Nederland is tegen – ook de meeste CDA’ers – en slechts 1 op de 5 is voor.

Dure plicht

Het verbieden van de nieuwe gas-cv zonder warmtepomp en het verplichten van de (hybride) elektrische warmtepomp zijn op alle mogelijke manieren omstreden. De verplichting is omstreden, de extra kosten (duizenden euro’s per woning, te betalen door de betrokken particulieren of door de belastingbetaler) zorgen voor onrust. Het is maar de vraag of het toch al overbelaste elektriciteitsnet de extra stroomvraag aankan. Het is ook hoogst onwaarschijnlijk dat er voldoende productiecapaciteit en voldoende installatiecapaciteit is.

En, last but not least: je kunt het verstoken van gas wel verplaatsen van de particuliere woning naar de gascentrale, maar of dat leidt tot minder CO2-uitstoot? En dan wordt er meestal nog gezwegen over het lekken van de koelgassen uit warmtepompen: en dat zijn vele malen heftiger broeikasgassen dan de CO2 die per saldo met deze kostbare maatregel niet of nauwelijks wordt bespaard.

Het uitfaseren van de gasgestookte cv-ketel en het verplichten van de warmtepomp dook – eerder dan in Duitsland, waarover straks meer – voor het eerst de kop op in december 2017. Er verscheen een manifest, toen al gesteund door de Tweede Kamerfracties van CDA en D66, van zowel installateurs – de lobby wordt geleid door CDA’er Doekle Terpstra – als van Greenpeace.

In die dagen werd het, mede door de Groningse aardbevingen, in Den Haag snel populair om Nederland niet alleen van het Groningse gas, maar van alle aardgas af te sluiten. Het leverde een buitenkans voor de producenten van warmtepompen, die tot dusver vaak producenten zijn van de veel goedkopere cv-ketels. Het was nog de bedoeling, van CDA en D66 met name, om nieuwe gasketels al met ingang van 1 januari 2021 te verbieden.

Daar kwam het dus niet van, maar de komst van het nieuwe kabinet RutteVier leidde begin 2022 tot een succesvolle revival van het door de lobby van producenten en installateurs beoogde gas-cv-verbod annex warmtepompverplichting. De nieuwe minister van Wonen, CDA’er Hugo de Jonge, lanceerde samen met zijn bevriende partijgenoot Doekle Terpstra het verbod annex de verplichting, nu in te voeren per 1 januari 2026.

De Jonge en dwang

Er was wel onmiddellijk weerstand, was het niet tegen het verlies van de gas-cv en de verplichting van de warmtepomp en de hoge kosten, dan was het wel vanwege het afnemen van de vrijheid van de consument om zelf te bepalen hoe hij of zij het huis wenst verwarmen. Op de achtergrond hielp het niet dat Hugo de Jonge eerder als minister van Volksgezondheid ook al opvallend gretig was met het invoeren van plichten en verboden voor burgers.

Eerder dit jaar moest De Jonge al tegemoetkomen aan de weerstand in de Tweede Kamer tegen zijn nieuwe plicht annex verbod, met name door uitzonderingen te maken voor appartementen en monumenten. Maar sinds de val van het kabinet is de installateurslobby van Terpstra en de door de producenten opgerichte Vereniging Warmtepompen er niet meer gerust op dat minister De Jonge het resultaat van hun lobbywerk überhaupt door het parlement krijgt. Want: de Tweede Kamer heeft zich er nog niet over uitgesproken en nu de coalitie los zand aan het worden is, is de uitkomst ongewis. Of, erger voor de warmtepomplobby: de Kamer kan de verplichte warmtepomp controversieel verklaren en dan is het wel heel onzeker (met voorzien verkiezingsverlies van CDA en D66) of de pomp de Kamerverkiezingen haalt en daarna alsnog overleeft.

Veelbetekenend is wat er de afgelopen maanden in Duitsland gebeurde. Daar probeerde regeringspartij de Groenen ook de verplichte warmtepomp door te drukken, maar dat leidde tot een regeringscrisis, tot een sterke afzwakking van de verplichting en – misschien wel het allerbelangrijkste – tot een sterk afnemende populariteit van de Groenen in de peilingen. Net als in Nederland zijn veel Duitsers niet tegen klimaatmaatregelen, maar het moet wel werken, het moet betaalbaar zijn en er moet niet voortdurend dwang aan te pas komen.

Tegen die achtergrond vroeg Wynia’s Week aan peil.nl om te onderzoeken hoe de verboden gas-cv en de verplichte warmtepomp onder Nederlandse kiezers ligt. Maurice de Hond stelde de vraag aan een kleine 5000 representatieve kiezers. En wat blijkt? Bijna tweederde (64 procent) is tegen de maatregel, slechts 22 procent is voor. Ook bij Hugo de Jonge’s eigen CDA is minder dan een derde (31%) voor het verbieden van de gasgestookte cv en voor de verplichte warmtepomp. In het algemeen denkt links er gunstiger over dan de rest, maar 79 procent van de SP-kiezers is bijvoorbeeld ook tegen.

Het mag dus wel heel onwaarschijnlijk heten als de Tweede Kamer Hugo de Jonge’s omstreden maatregel nog even door de stemmingen wil jassen. Het is nog veel onwaarschijnlijker dat politici – misschien die van D66 en PvdA-GroenLinks daargelaten – er nog volledig achter staan, zo aan de vooravond van de verkiezingen. Alle kans dat de zorg van Doekle Terpstra en zijn lobbyvrienden terecht is: de verplichte warmtepomp is ter ziele. Nederland wil niet gedwongen aan de dure warmtepomp, zoveel is wel duidelijk.

Wynia’s Week is er het hele jaar. Met onafhankelijke, verrassende berichtgeving. Wynia’s Week is wel gratis, maar niet goedkoop. De lezers, kijkers en luisteraars maken Wynia’s Week mogelijk. Doet u mee? Doneren kan HIER. Hartelijk dank! 

Het bericht Als er iets ‘controversieel’ is, dan is het wel Hugo’s verplichte warmtepomp. verscheen eerst op Wynia's Week.

De Jonge legt de ene na de andere regel op, met als gevolg: minder nieuwbouw, minder huurwoningen, hogere huren, hogere belastingen en meer bureaucratie. Beleggers houden het voor gezien. De Jonge’s doel – 900.000 nieuwe woningen in 2030 – raakt steeds verder uit zicht.

De grens tussen sociale en vrije huur wordt opgetrokken

‘Rente en inflatie zijn hobbels, maar daar komen we nog wel overheen,’ zegt Edward Touw van de verhuurder Heimstaden. ‘Door de middenhuurregeling kan de bouw van nieuwe woningen die we willen verhuren in veel gevallen niet of nauwelijks meer uit.’

De minister trekt de grens tussen sociale en vrije huur op. Ook moet nieuwbouw twee derde sociaal of ‘betaalbaar’ zijn. De resterende 33 procent zou het project rendabel moeten maken. ‘Er komt een moment dat dat niet meer uit kan,’ waarschuwt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

Doordat private verhuurders hun woningen massaal verkopen vóór de liberaliseringsgrens volgend jaar omhoog gaat, lijkt er wat ruimte te komen op de koopmarkt. Maar dat is waarschijnlijk van korte duur. De ‘sleutel’ is volgens Van Hoek minder regelgeving, niet meer. ‘Als je tenminste meer woningen zou willen realiseren.’

Eigen woning is voor starters onbetaalbaar

Een gemiddelde alleenverdienende starter kan volgens taxatiebureau Calcasa slechts 3,4 procent van de koopwoningen in Nederland financieren. De gemiddelde woning kost 410.000 euro. Met een gemiddeld salaris van 45.000 euro kan een koper van 25 tot 35 jaar echter maar 200.000 lenen.

Om een woning te kopen, moet je dus met z’n tweeën zijn. Of geld krijgen van je ouders. En zelfs dan is het in de Randstad moeilijk.

Het kabinet wijst met de beschuldigende vinger naar beleggers. Die zouden woningen voor de neus van Nederlandse huishoudens wegkapen. Sinds vorig jaar mogen gemeenten daarom beleggers weren uit wijken waar woningtekort is. ‘We zien dat we daar als een soort marktmeester moeten opkomen voor huishoudens,’ zegt VVD-Kamerlid Peter de Groot.

Alle grote steden hebben zo’n opkoopverbod inmiddels ingevoerd. Huizen mogen pas vier jaar na aanschaf worden verhuurd.

Faissal Boulakjar, de woordvoerder woonbeleid van D66, spreekt liever over opkoopbescherming. Hij is er blij mee: ‘Dankzij de opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht zijn vorig jaar in de gebieden met grote woningtekorten meer huizen gekocht door starters dan door beleggers.’

Dat klopt, zegt Van Hoek, maar is dat gunstig voor het woningaanbod op de lange termijn? ‘Een belegger of een investeerder die een pand opkoopt, die gaat vaak verbouwen, misschien nog splitsen, vierkante meters toevoegen, en dan zetten ze het daarna weer op de markt.’ Hij voorspelt dat de effecten over drie, vier jaar wel eens minder positief zouden kunnen zijn.

Gebrek aan huurwoningen maakt het lastig om een baan te vinden

Met name woningzoekenden die zijn aangewezen op de vrije huursector gaat dat merken, verwacht Maarten Donkers, hoofd vastgoedonderzoek bij de Rabobank. ‘Bijvoorbeeld omdat ze geen koopwoning kunnen of willen kopen, of omdat ze snel een woning nodig hebben na een gestrande relatie, of omdat ze een nieuwe baan hebben in een andere regio.’ Kopers hebben meer keuze, maar, zegt Donkers, ‘het wordt dus nóg lastiger om een huurwoning te vinden’.

Zijn zorg wordt gedeeld door de Europese Commissie. Die waarschuwt Nederland: ‘De particuliere huurmarkt is relatief klein, wat leidt tot een beperkt aanbod van betaalbare en beschikbare alternatieven voor het kopen van een huis. Ook ondermijnt gebrek aan betaalbare huurwoningen de arbeidsmobiliteit.’

Er zijn 440.000 vacatures en nog altijd 360.000 werklozen, maar die kunnen vaak geen woning vinden in de plaatsen waar werk is. Volgens de woningsite Pararius is het huuraanbod in de vijf grote steden in een jaar tijd met 27 procent afgenomen. De vraag is echter gelijk gebleven. De website vergeleek het aantal reacties op advertenties in de eerste kwartalen van 2021, 2022 en 2023. In Amsterdam kunnen huurwoningen dit jaar op zes keer zoveel animo rekenen.

In Amsterdam wordt op huurwoningen overboden

Gevolg: hogere huurprijzen. De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen is in de steden met 5 tot 8 procent gestegen. In de hoofdstad wordt inmiddels overboden op huurwoningen. Dat kwam tot een jaar geleden alleen bij koopwoningen voor. Als je een appartement echt wilt hebben, kun je maar beter 100 of 200 euro boven de geadverteerde huurprijs bieden.

Dan maximaliseer je toch gewoon de huren? In de sociale sector mogen de huren van De Jonge met niet meer dan 0,5 procent boven de gemiddelde cao-salarisontwikkeling per jaar stijgen. Ook in de ‘vrije’ sector (hoe vrij is die nog?) geldt inmiddels een maximum: 1 procent boven de cao-loonsverhoging. Dat is dit jaar opgeteld 4,1 procent.

Boulakjar heeft geen bezwaren gehoord van woningcorporaties en institutionele beleggers. ‘Zij investeren vaak voor de lange termijn en zijn vooral gebaat bij zekerheid,’ meent de D66’er. Kleine verhuurders komen wel in de knel, en die beheren vier op de vijf particuliere huurwoningen.

De exploitatiekosten nemen volgens Donkers toe, ‘bijvoorbeeld door hogere onderhoudskosten’. Ook verhuurders hebben te maken met inflatie. ‘Als inkomsten worden beperkt en kosten stijgen, dan leidt dat onherroepelijk tot een lager rendement.’ Dat maakt het minder aantrekkelijk om te verhuren.

De Woonbond, de belangenbehartiger van huurders, ziet dat anders: als er overboden wordt, moeten niet alleen huurstijgingen maar ook huurprijzen worden gemaximaliseerd. ‘Huurprijzen die door schaarste stijgen, daar moeten we vanaf,’ zegt een woordvoerder. ‘Het is alleen maar meer aanleiding om het puntensysteem voor de hele sector in te voeren.’

Belastingen voor verhuurders gaan omhoog

Van Hoek wijst erop dat Nederland ‘koploper’ is in sociale woningbouw: ruim een derde van de woningen is gereguleerd. 58 procent is koop, slechts 8 procent is vrije huur. ‘We hebben traditioneel ook heel veel regelgeving,’ zegt de EIB-directeur. ‘Dus in die zin is het wel vrij opmerkelijk dat de oplossing vooral gezocht wordt in meer regulering.’

De Jonge breidt het ‘puntenstelsel’, op basis waarvan de toegestane huren in de sociale sector worden berekend, uit. Daardoor stijgt de grens tussen sociaal en vrij, van 760 euro huur per maand in 2022 naar 1.100 euro in 2024. Zo’n 270.000 huurwoningen – één op de vijf – worden uit de vrije markt gehaald.

Dan verhoogt het kabinet ook nog eens de belastingen voor verhuurders. De overdrachtsbelasting voor beleggers stijgt van 6 naar 10,4 procent. Dat was in 2021 nog 2 procent. De Belastingdienst rekent dit jaar met een fictief rendement van 6,2 procent op beleggingen, zoals huurhuizen. Terwijl de huizenprijzen zijn gezakt. Over dat fictieve rendement moet niet 31, maar 32 procent belasting worden betaald. En beleggers mogen ook nog eens minder van hun hypotheekschuld van de belasting aftrekken.

Meer nieuwbouw buiten de stad

Volgens de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam gaat bij meer dan de helft van de huuropzeggingen in de hoofdstad de woning inmiddels in de verkoop. Eres, een middelgrote Canadese investeerder, zet al haar 6.900 huurwoningen in Nederland in de verkoop. Vastgoedadviseur CBRE verwacht dat tussen de 50.000 en 100.000 huurwoningen zullen worden verkocht.

De enige oplossing op de korte termijn is volgens Van Hoek meer bouwlocaties aanwijzen, vooral buiten de steden. ‘De laatste jaren ligt de nadruk op lastige binnenstedelijke locaties,’ vertelt hij. Daar moet meer werk worden verricht om nieuwbouw tussen bestaande woningen in te passen. Ook zijn er meer omwonenden die bezwaar kunnen maken, waardoor de vergunningverlening vertraging oploopt. ‘Dat drijft ook de kosten op.’

Op dit punt is Van Hoek wel positief: De Jonge heeft de regie in handen genomen om in alle provincies meer bouwlocaties op de kaart te zetten. Ook heeft hij voorgesteld om de bezwaarprocedures in te korten.

Van De Groot mag er nog wel gas bij: ‘Geef gemeenten meer ruimte om aan de randen te bouwen, grootschalig en goedkoper. De VVD wil toe naar meerdere nieuwe grootschalige bouwlocaties waar de grond goedkoper is.’ Hij noemt als voorbeelden Almere Pampus, Rijnenburg onder Utrecht, Gnephoek bij Alphen aan den Rijn, Oosterwold Zeewolde en Vechtpoort Zwolle.

In plaats van meer nieuw te bouwen rond dorpen en kleine steden, zou De Jonge gemeenten het recht geven om de helft van hun koop- en huurwoningen toe te kennen aan bestaande inwoners. De helft van de 1,7 miljoen Nederlanders die jaarlijks verhuizen, blijft al binnen de eigen gemeente. Dus of het voorstel van De Jonge veel verschil had gemaakt, is maar de vraag. De vrijheidsbeperking ging D66 en VVD sowieso te ver.

Woningtekort loopt op door collectivisering

‘Je hebt dan een koopwoning, waar je hard voor hebt gewerkt, en dan bepaalt een wethouder aan wie je die mag verkopen,’ klaagde Boulakjar. ‘Dat is gewoon niet goed. Het gaat om keuzevrijheid van mensen.’ De Groot vulde aan: ‘Mensen gaan dan misschien wel een lager bod uitbrengen.’ Op hun aandringen werd het voorstel beperkt tot nieuwbouwwoningen. Maar daarmee hield het verzet van de liberalen ook op.

Pieter Grinwis van de ChristenUnie – die met de PvdA het initiatief nam om tijdelijke huurcontracten te verbieden – was teleurgesteld: ‘Typisch een staaltje liberaal individualisme.’

De christelijke partijen drukken juist – met steun van de linkse partijen die RutteVier nodig heeft voor een meerderheid in de Eerste Kamer – een ongekende collectivisering van de woningmarkt door, waardoor het tekort aan woningen toeneemt.

‘Niet de goede kant op’

Vorig jaar werden er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek ruim 74.000 woningen gebouwd. Het EIB verwacht dat de nieuwbouw dit jaar en volgend jaar met ruim 10 procent zal afnemen. Door de terugval in de bouw en de aanhoudende bevolkingsgroei (door immigratie) zal het tekort aan woningen in 2025 uitkomen op 400.000, voorspelt vastgoedspecialist Capital Value.

Van Hoek wil De Jonge wel een beetje verdedigen: ‘Niet alles wat er mis gaat, is de schuld van de minister.’ Hij heeft de personeelstekorten in de bouw niet veroorzaakt en gaat niet over de rentestand. Maar de opkoopbescherming, de eis 33 procent sociaal (40 procent in Amsterdam) en 33 procent ‘betaalbaar’, het optrekken van de liberaliseringsgrens – ‘dat werkt allemaal niet de goede kant op.’

Toen de huizenprijzen stegen en de rente laag was, konden ontwikkelaars voldoen aan de eisen van de overheid. ‘Op het moment dat die prijzen zich niet meer zo gunstig ontwikkelen, en de rente en de kosten gaan stijgen, dan wordt het ontzettend lastig,’ zegt Van Hoek.

Dat zou een minister voor Volkshuisvesting toch moeten begrijpen?

Wynia’s Week is onafhankelijk en ongebonden. Bijdragen van lezers, kijkers en luisteraars zijn daarom van vitaal belang. Wilt u Wynia’s Week ook ondersteunen met een eenmalige of een regelmatige bijdrage? Heel graag!

Het bericht Hugo de Jonge zou de woningnood oplossen, maar maakt die juist groter verscheen eerst op Wynia's Week.

Het plan van De Jonge is om maximumhuurprijzen in te voeren op basis van een puntensysteem, zoals ook voor sociale huurwoningen het geval is. Woningen die onder de 232 punten uitkomen – zo’n 90 procent van de vrije sector – zullen dus ‘gereguleerd’ worden. De huurprijzen voor deze woningen zullen dan flink dalen. Bijkomend effect: beleggen in huurwoningen wordt minder interessant, koopprijzen zullen ook dalen. Netto resultaat: goedkoper huren én goedkopere koopwoningen!

In Berlijn bestaat een dergelijk systeem – de zogeheten Mietpreisbremse of ‘huurrem’ – al langer. Wat blijkt? Ook daar is de drukte op de woningmarkt gigantisch. De ervaring leert dat de oplossing van De Jonge een doekje voor het bloeden is.

Huisje ruilen

Experts trekken de doelmatigheid van de Duitse huurrem in twijfel. Veel huisbazen vragen namelijk meer geld dan wettelijk is toegestaan. Platforms zoals wenigermiete.de helpen huurders om hun recht te halen, maar desondanks betalen veel mensen nét iets te veel.

Afhankelijk van de locatie komen veel huisbazen er mee weg wat meer te vragen. Omdat het gaat om bedragen die 10 procent boven het wettelijk maximum liggen, kan desalniettemin gesteld worden dat het wel degelijk goedkoop wonen is in Berlijn.

De woningmarkt blijft echter even krap! Mensen gaan strategisch om met hun huurcontracten. Bij de bezichtiging van een flat zijn er soms wel honderd andere gegadigden. Men houdt woningen daarom liever binnen het netwerk. De huur is nog steeds hoog, maar je betaalt op een andere manier: bijvoorbeeld door een maand vrij te moeten nemen om op huizenjacht te gaan.

Woningmarkt blijft krap en koopprijzen blijven stijgen

Huurders klampen zich dus vast aan hun goedkope huurwoning, waardoor er maar weinig woningen vrijkomen. Zorgt de huurrem er misschien voor dat huisprijzen nog betaalbaar zijn?

Nou, nee. De denkwijze die in het voorstel van De Jonge naar voren lijkt te komen, is dat beleggers huizen kopen om geld te verdienen aan de verhuur. Als je de huurinkomsten beperkt, maak je de belegging minder aantrekkelijk. Het rendement is immers lager. Hierdoor neemt de vraag naar koopwoningen af en worden ze eindelijk weer betaalbaar.

De ervaring in Berlijn maakt duidelijk dat dit niet klopt. De huurrem werd in 2015 ingevoerd, toen kostte een woning in Berlijn €2.321 per vierkante meter. In 2022? Meer dan €5.000!

Kom niet aan Tempelhofer Feld

Dit is niet verwonderlijk als je je bedenkt dat de bevolking van Berlijn hard stijgt – voornamelijk door immigratie – en er bij lange na niet genoeg huizen worden bijgebouwd. Het wordt dan een simpele kwestie van vraag en aanbod. Als belegger maak je je niet druk om de huurinkomsten, de waarde van je investering stijgt toch wel.

Als het beperken van de huurprijzen niets uithaalt, zo wordt er geopperd, moet er in Berlijn maar meer gebouwd worden. Eén voorstel dat op veel weerstand kan rekenen, is Tempelhofer Feld. Dit voormalig vliegveld van 3,5 vierkante kilometer staat pontificaal leeg, midden in Berlijn. Het wordt met name gebruikt als park dat, vanwege al het asfalt, populair is onder rollerskaters en kite landboarders.

Al meerdere malen is er hevig actiegevoerd om te verhinderen dat het oude vliegveld plaats moest maken voor duizenden woningen. Voor vele Berlijners is Tempelhofer Feld een onmisbaar deel van de stad. Het is niet alleen een bijzondere locatie die in geen enkele grote Europese stad haar gelijke kent, maar ook beladen met geschiedenis: hier vond bijvoorbeeld de luchtbrug plaats van de westerse geallieerden naar West-Berlijn. Wat blijft er nog over van Berlijn als je zulke bijzondere en historische plaatsen laat vervangen door woningen van dertien-in-een-dozijn?

CDA-kernwaarden in de clash

Nederland is een Berlijn in het groot: bijbouwen van nieuwe woningen gaat langzaam en blijft vanwege aanhoudende immigratie dweilen met de kraan open. Als CDA-er zou minister De Jonge het kunnen formuleren als een botsing tussen kernwaarden van het CDA: tussen solidariteit en rentmeesterschap.

We willen solidair zijn, op nationaal én internationaal niveau: iedereen moet goed kunnen wonen en wij willen mensen uit het buitenland de kans geven in Nederland te wonen en te werken. Dat wringt al op zich: de bevolkingsaanwas in ons dichtbevolkte land veroorzaakt allerlei moeilijkheden, komt voornamelijk door immigratie, maar we beteugelen die immigratie niet.

Maar net zoals een Berlijn zonder Tempelhofer Feld niet denkbaar is, moeten we ons ook afvragen wat er nog van Nederland overblijft als we blijven bouwen. Na de oorlog bestond de natuur in Nederland uit slechts ‘een stukje bos ter grootte van een krant’. Wat laten we na aan volgende generaties – een ansichtkaart misschien? Woonhuizen in plaats van gebedshuizen? We moeten als een goede rentmeester omgaan met de Nederlandse natuur en cultuur. En dat wordt lastig als we ook miljoenen woningen willen bouwen.

Harde keuzes

En hier ligt het fundamentele probleem achter veel Nederlands beleid, zeker als het op de woningmarkt aankomt: we moeten kiezen, maar dat doen we niet. Neem Amsterdam als voorbeeld: het stadsbestuur wil dat grote techbedrijven als Uber en Netflix zich er vestigen. Amsterdam moet een soort San Francisco aan het IJ worden. Tegelijkertijd weeklaagt datzelfde bestuur dat huizenprijzen dezelfde kant als San Francisco opgaan.

Het huidige Nederlandse beleid lijkt een onmogelijk trilemma na te streven. Ten eerste is er Nederland als immigratieland, immer uitdijend, waar iedereen welkom is en dat Amerika naar de kroon steekt. Ten tweede is er het Nederland waar het leven betaalbaar is en Amsterdam geen speeltuin is voor de superrijken. Ten derde is er het Nederland dat haar eigen cultuur en natuur omhelst. Langzaamaan ontdekken onze bestuurders dat deze drie niet te verenigen zijn.

Een voorstel om de huur te reguleren zal de gekte op de woningmarkt misschien wat dempen, maar zal op de lange termijn geen oplossing zijn. Een échte oplossing houdt het maken van een keuze in – een gruwel voor politici. Hoge immigratie, betaalbare huizen, en een Nederland dat we kunnen nalaten: u kunt slechts twéé van de drie kiezen.

Felix van Litsenburg bericht vanuit Berlijn voor Wynia’s Week. Steunt u deze broodnodige, onafhankelijke berichtgeving? De donateurs maken Wynia’s Week mogelijk. Doneren kan HIER. Hartelijk dank!

Het bericht Berlijnse ervaring bevestigt: wat Hugo de Jonge wil lost niets op verscheen eerst op Wynia's Week.